2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告-9DOC.docVIP

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2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告-9DOC

2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告-9DOC 2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告 一、新开盘市场特征 1、纯新盘占主力 从5月份即将开盘的项目看,纯新盘所占比率高达到50%,份额非常高。这是进入09年以来纯新盘最多的一次。这些纯新盘集中入市的原因,主要是推迟入市项目延后开盘,且目前市场的销售出现回暖,置业者又增强了购买信心,从而推动了项目的入市时间。因此,在纯新盘占据开盘主体的时候,置业者的选择机率将增大,而通常情形下,纯新盘的价格会比未来后期价格相对便宜,因此能让置业者获得相应优惠。 2、别墅、公寓物业明显增多 本月不仅开盘量多,且物业类型的选择上也明显增多。别墅和公寓这两种物业的开盘量约占总体的40%,这是前几月中未出现的。其中,公寓物业多为50年产权的商住两用形式,价格多以万元,甚至超过3万元/平米,总价较高。而别墅物业中,仅有天鹅堡?归墅是纯新项目,其它都是老项目后期,这也说明别墅物业只能依靠老项目增加供应量,土地开发的稀缺性越发明显,不过销售价格上,明显低于公寓。 3、五、六环外是开盘集中区域 由于四环内的土地开发量越来越少,开发商们只能选择在五环外动工修建,因此,在未来的开盘量中,五环外的项目会占据越来越多的份额。在本月,开盘最多的是五六环之间的项目,从价格看,最低是和河居平层,仅7000元/平方米,最高的是保利西山林语和天鹅堡?归墅联排12000元/平方米,而六环外的项目,售价也达到了5000~8000元/平方米,就这些区域而言,价格还是明显过高。 二、本月新盘整体概况 从近几月的楼市成交情况看,热销现象似乎已经很明显,但是目前的楼市还处于动荡期,市场热销也仅靠某些热点项目的高成交带动。从今年入市热销的几个项目看,虽然价格也有明显增长,但是市场真实成交量还是很高。所以,一些楼盘在看到市场回暖的时候,都开始提高销售价格,以带动置业者的购买需求,但是从市场目前的发展情形看,如果房价增涨,置业者会变得更加理性,放缓置业时间。 本月开盘项目中住宅物业最多,其次是公寓和别墅,增长都非常明显,与上月相比,这两种物业的新盘量增涨接近50%。虽然本月新盘主要集中在五、六环外,但是三环内的项目比上月还是有明显增加,如中海紫御公馆、首创禧瑞都和FREE自由季,后两个项目都是纯新盘。随着项目的陆续开盘,未来这些区域的供应量会越来越少,四环外项目的供应量会加大,从目前四环外在售项目情况看,价格增长的趋势越来越明显。 三、本月新开盘项目区域分布 本月新开盘项目中,朝阳的新开盘量最多,有7个,其中有6个为纯新盘,分别是:金隅?可乐+、银河湾、林达海渔广场、首创禧瑞都、金泉时代和太阳公元,这些项目的入市,给置业者增多了选择机会。其次丰台、通州开盘量各有4个,海淀、顺义各有3个,大兴、崇文各有2个,房山、密云、昌平各有1个项目开盘。从各区入市的新盘价格情况看,最贵的是带精装修的公寓物业,这些项目主要是地段好,而且装修成本也提高了项目的销售价格,如首创禧瑞都售价在33000元/平方米,FREE自由季15000元/平方米、林达海渔广场18000元/平方米等。 一部分毛坯交付的公寓,在售价上的差距就很明显,如河合居7000元/平方米,金泉时代13500元/平方米,金隅?可乐+7500元/平方米等,从这些精装或毛坯的项目看,50年产权的项目较多,因此,如果从居住或投资角度看,成本较高。在今年热销的项目中,北京华侨城、中堂等在本月开盘就明显感受到价格的变化,在3月份华侨城的开盘价还在12600元,本月就上升到13000元,微调了400元/平方米,而中堂在今年1月份开盘时售价在12000元,本月开盘价就上升到14000元,每平米上涨了2000元,增涨幅度还是比较大的。 四、新盘项目热点商圈分析 亚奥区域 亚奥区域应该算得上是一个新兴区域,奥运会的举办带动了该区域的影响力,从目前区域环境、公园、交通、配套等一系列发展看,市政投入在这个区域的整改力度是非常大的,推动了亚奥区域的价值提升。目前,北辰、万达、富力、保利、世茂等一批知名开发商的入驻,大大提升了该区域的居住品质和环境改变。从目前的居住环境看,人气还远不能和CBD这些成熟区域相比,但从未来发展看,这种改变是必然存在的。 本月开盘项目:金泉时代 位于大屯路的金泉时代,是70年产权的酒店公寓项目,户型主要以90-120平方米为主,毛坯交房,开盘价格13500元/平方米。从入市报价15000元/平方米的价格看,有明显回落,说明在市场发展还不稳定的情形下,利用低价吸引置 业者,才能提高成交量。奥运场馆及国家森林公园的配套优势,提升了区域项

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