2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告-9DOC.docVIP

2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告-9DOC 2009年5月北京新开楼盘市场研究分析报告 一、新开盘市场特征 1、纯新盘占主力 从5月份即将开盘的项目看，纯新盘所占比率高达到50%，份额非常高。这是进入09年以来纯新盘最多的一次。这些纯新盘集中入市的原因，主要是推迟入市项目延后开盘，且目前市场的销售出现回暖，置业者又增强了购买信心，从而推动了项目的入市时间。因此，在纯新盘占据开盘主体的时候，置业者的选择机率将增大，而通常情形下，纯新盘的价格会比未来后期价格相对便宜，因此能让置业者获得相应优惠。 2、别墅、公寓物业明显增多 本月不仅开盘量多，且物业类型的选择上也明显增多。别墅和公寓这两种物业的开盘量约占总体的40%，这是前几月中未出现的。其中，公寓物业多为50年产权的商住两用形式，价格多以万元，甚至超过3万元/平米，总价较高。而别墅物业中，仅有天鹅堡?归墅是纯新项目，其它都是老项目后期，这也说明别墅物业只能依靠老项目增加供应量，土地开发的稀缺性越发明显，不过销售价格上，明显低于公寓。 3、五、六环外是开盘集中区域 由于四环内的土地开发量越来越少，开发商们只能选择在五环外动工修建，因此，在未来的开盘量中，五环外的项目会占据越来越多的份额。在本月，开盘最多的是五六环之间的项目，从价格看，最低是和河居平层，仅7000元/平方米，最高的是保利西山林语和天鹅堡?归墅联排12000元/平方米，而六环外的项目，售价也达到了5000～8000元/平方米，就这些区域而言，价格还是明显过高。 二、本月新盘整体概况 从近几月的楼市成交情况看，热销现象似乎已经很明显，但是目前的楼市还处于动荡期，市场热销也仅靠某些热点项目的高成交带动。从今年入市热销的几个项目看，虽然价格也有明显增长，但是市场真实成交量还是很高。所以，一些楼盘在看到市场回暖的时候，都开始提高销售价格，以带动置业者的购买需求，但是从市场目前的发展情形看，如果房价增涨，置业者会变得更加理性，放缓置业时间。 本月开盘项目中住宅物业最多，其次是公寓和别墅，增长都非常明显，与上月相比，这两种物业的新盘量增涨接近50%。虽然本月新盘主要集中在五、六环外，但是三环内的项目比上月还是有明显增加，如中海紫御公馆、首创禧瑞都和FREE自由季，后两个项目都是纯新盘。随着项目的陆续开盘，未来这些区域的供应量会越来越少，四环外项目的供应量会加大，从目前四环外在售项目情况看，价格增长的趋势越来越明显。 三、本月新开盘项目区域分布 本月新开盘项目中，朝阳的新开盘量最多，有7个，其中有6个为纯新盘，分别是：金隅?可乐＋、银河湾、林达海渔广场、首创禧瑞都、金泉时代和太阳公元，这些项目的入市，给置业者增多了选择机会。其次丰台、通州开盘量各有4个，海淀、顺义各有3个，大兴、崇文各有2个，房山、密云、昌平各有1个项目开盘。从各区入市的新盘价格情况看，最贵的是带精装修的公寓物业，这些项目主要是地段好，而且装修成本也提高了项目的销售价格，如首创禧瑞都售价在33000元/平方米，FREE自由季15000元/平方米、林达海渔广场18000元/平方米等。 一部分毛坯交付的公寓，在售价上的差距就很明显，如河合居7000元/平方米，金泉时代13500元/平方米，金隅?可乐＋7500元/平方米等，从这些精装或毛坯的项目看，50年产权的项目较多，因此，如果从居住或投资角度看，成本较高。在今年热销的项目中，北京华侨城、中堂等在本月开盘就明显感受到价格的变化，在3月份华侨城的开盘价还在12600元，本月就上升到13000元，微调了400元/平方米，而中堂在今年1月份开盘时售价在12000元，本月开盘价就上升到14000元，每平米上涨了2000元，增涨幅度还是比较大的。 四、新盘项目热点商圈分析 亚奥区域 亚奥区域应该算得上是一个新兴区域，奥运会的举办带动了该区域的影响力，从目前区域环境、公园、交通、配套等一系列发展看，市政投入在这个区域的整改力度是非常大的，推动了亚奥区域的价值提升。目前，北辰、万达、富力、保利、世茂等一批知名开发商的入驻，大大提升了该区域的居住品质和环境改变。从目前的居住环境看，人气还远不能和CBD这些成熟区域相比，但从未来发展看，这种改变是必然存在的。 本月开盘项目：金泉时代 位于大屯路的金泉时代，是70年产权的酒店公寓项目，户型主要以90－120平方米为主，毛坯交房，开盘价格13500元/平方米。从入市报价15000元/平方米的价格看，有明显回落，说明在市场发展还不稳定的情形下，利用低价吸引置 业者，才能提高成交量。奥运场馆及国家森林公园的配套优势，提升了区域项