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从人口迁徙谈明年各地房价走势 几天前召开的中央政治局会议上，在研究2016年的经济工作时，化解房地产库存就是其中的一项重要内容。当时中央政治局会议提出的一项重要措施就是：通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。 中央经济工作会议对房地产去库存又提出了新的措施。比如，在强调加快农民工市民化、扩大有效需求、消化库存的同时，还提出“取消过时限制性措施”、“建立购租并举的住房制度”等措施。这其中尤其重要的是，中央经济工作会议还明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。后面这一条尤为关键，它实际上也是房地产去库存的正确方向。 中央城市工作会议强调了楼市去库存以及“再建一批中心城市”的方向，一旦政策落地将对部分城市的人口流入带来影响。那么从人口迁徙趋势看，2016年哪些城市房价会涨呢?那么从人口迁徙趋势看，2016年哪些城市房价会涨呢? 前瞻产业研究院报告数据显示：在包括北上广深等一线、省会及重点二线在内的35个大中城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，其中房价最高的深圳供需比数字最小，仅有0.57.供需比低的城市，房价上涨可能性大。而青岛、长春、兰州、沈阳、贵阳、大连六个城市的供需比均超过3，大连供需比则达到7.18，成为样本中供需关系失衡最严重的城市。 哪些地方房价还要涨?简单而言：供需比小于1.1，表示供需关系处于合理区间，1.1~2之间属于相对均衡区间，供需比大于2.0，就属于供需失衡。 35个样本中大部分城市供需比偏高，其中大于2.0的城市达到14个，但这一数字符合目前全国楼市去库存这一大背景。供需比在1.1以下位于合理区间的城市有7个，占比20%，北上广深四大一线城市全部入围这一区间，其中深圳的供需比最低，仅有0.57。另有福州、合肥、石家庄等三个省会省市的供需比也在这一区间。供需比位于这一区间的城市，商品住宅具备较高的投资价值。 对于北上广深四大一线城市来说，由于经济发展快，有更多的就业机会，人口持续流入，未来的住宅需求将保持平稳上升，但由于城市规模的限制，供地将会受到一定限制，所以供需比较低。而部分二线城市，如福州、合肥、石家庄这种区域性城市，人口流入较快，其住宅需求也较大。 以供需比为0.91的上海为例，2014年常住人口2425.68万人，人口基数多，且处于稳定增加状态;由于上海是整个长三角地区经济中心，产业聚集效应明显，因此我们预测上海未来三年的潜在需求达到了1886万平米，在35个城市中位于前列。 报告还显示，在样本中的重点二线城市中，成都、厦门、天津、杭州、西安、南京，供需比排名位于中上游.他们的经济发展程度较好，基本上属于人口导入型城市，也具备一定的投资价值。 但该份报告也显示，同样作为重点二线城市，武汉、苏州和重庆供需比排名却并不理想，分别为1.96、2.03、2.03。主要原因在于这三个城市土地供给量偏大，导致其供需比上升。而东北的几个省会城市和部分西北城市，由于供需比偏高，在城市投资价值排名中处于“垫底”的地位。如青岛的供需比为3.07，长春为3.27，兰州为3.7，沈阳为4.32，贵阳为5.33，大连则高达7.18. 根据调研，对于部分供需比大于2.0的城市，且由于其经济放缓人口外流加速，未来市场容量小，这样的城市往往也面临较大库存压力，风险已经累积较多，开发商和投资者都要提高警惕，该类型城市主要包括太原、呼和浩特、贵阳、兰州、长春、沈阳、大连等。 人口流入呈现三个规律 第一，高度集中在三大都市圈 人口流入超过100万的13个城市，三大都市圈就占了8个，长三角有沪苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。 长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。 珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。 渤海湾北京+天津=流入684万人。 第二，非都市圈人口，流入集中在五大枢纽城市。 流入人口超过100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不在三大都市圈。 其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，分布在长江中上游的枢纽位置，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又得益于近年 来沿海产业转移的东风。意外的是郑州和厦门。 第三，其他二三线城市，人口流入速度缓慢，甚至停滞。 35个主要城市合计流入3778万人，其中前13个大城市就流入了2832万人，后面的22个二线城市，则只流入了946万人，相当于总数的25%。 事实上，这22个二线城市，基本上都是各省的省会