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解析未登记在被执行人名下的房地产执行 未登记在被执行人名下的房地产执行 孙长虎 在财产控制阶段，根据财产权属的表面证据材料，即可认定或者推定财产为被执行人所有。 未登记房地产在处分阶段明确权属的主要方法是，将房地产登记到被执行人名下，然后再行拍卖。 房地产登记是确定房地产权属的重要依据，房地产未登记在被执行人名下，一般而言，法院就不能强制执行该房地产。但是，未登记在被执行人名下的房地产，有时又未必不是被执行人所有，此类情形往往增加了执行案件的复杂性和难度。 一、未登记房地产的涵义及表现 未登记在被执行人名下的房地产主要有两种情形：一是尚未设定登记，即被执行人与土地所有者通过出让或者划拨方式转移国有土地使用权，未办理土地使用权登记或者被执行的地上建筑物，从未办理房产登记。如转移过程中出让或者划拨的国有土地使用权、违章建筑、农村未确权的宅基地或房产;二是尚未变更登记，即被执行人通过一定方式意图获取他人已经登记过的房地产，尚未办理房地产变更登记。如通过法律直接规定、继承、强制执行、法院判决等非法律行为方式取得已登记过的房地产权益，或者通过买卖、赠予等法律行为方式取得已登记过的房地产权益，两者都未办理变更登记。 二、未登记房地产的执行方法 强制执行被执行人财产的前提是该财产为被执行人所有或者有权处分。因此，执行未登记房地产的关键是确定权属。不妨将法院的强制执行分为财产控制和财产处分两个阶段，在不同的阶段，权属明确的“度”有所区别。 (一) 财产控制阶段 在该阶段，查封是一种限制被执行人处分财产的控制性措施。法院根据财产权属的表面证据材料，即可认定或者推定财产为被执行人所有。法院的这种权属判断，不是司法裁判中的事实认定，仅仅是依据表面证据的“判断”，如果当事人或者案外人对财产权属有争议，要通过另行起诉方式解决，不能由执行机构直接确认。 未登记房地产确定权属主要通过两种方式：第一，根据证据材料确定权属。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属;未变更登记到被执行人名下的房地产，登记名义人书面确认该房地产为被执行人所有的，就可以查封，但是被执行人依据债的关系取得或者占有已登记房地产，未做变更登记的，原则上不得查封。第二，根据法律的特别规定确定权属。主要指依据法律直接规定、继承、强制执行、法院判决等非法律行为方式取得已登记过的房地产，虽未变更登记，但根据法律特别规定，被执行人已取得产权，法院可以查封。如强制拍卖成交裁定送达买受人时，房地产权属即发生转移。对于通过法院判决取得产权的情形，如果是给付判决，被执行人尚未将房地产变更登记到自己名下，法院不得依据给付判决查封。 (二)财产处分阶段 在财产处分阶段，法院的强制执行直接涉及到当事人的实体权益，因此待处分财产的权属确定要求务必准确。在执行实务中，法院强制拍卖被认为是一种公法行为，基于公法行为的公信力，买受人取得拍卖标的物的产权，如果拍卖错误，会给真正权利人造成难以弥补的损失。因此，法院应对拍卖财产的权属状况、占有、使用情况进行必要调查。 未登记房地产在处分阶段明确权属的主要方法是，将房地产登记到被执行人名下，然后再行拍卖。房地产登记实质上是房地产行政管理机关的一种行政确认行为，将未登记的房地产交由行政管理机关进行专业审查，有利于保障未登记房地产权属确认的准确。对于有争议的未登记房地产，当事人可以通过提起民事或者行政诉讼，由法院确认权属，但仍需由行政机关办理登记后，方可拍卖处分。 未登记房地产的登记不仅是明确权属的主要方法，也是未登记房地产在拍卖处分前要遵循的基本原则。实践中，未登记房地产的登记常遇到的问题是，被执行人或者案外人不配合，法院可以直接要求行政机关协助执行，也可以由申请执行人代位提起确认或者给付之诉，待法院判决后，再行登记。有人认为，遵循先行登记原则可能会降低执行效率，延长执行的周期，笔者认为，强制执行追求执行的效率不能以违法为代价，只有将未登记房地产拍卖前进行登记，才符合法律法规的要求。根据城市房地产转让管理规定 第六条第(六)项规定，“未依法登记领取权属证书的，不得转让房地产”。 三、执行未登记房地产应注意的问题 (一)对房地产的债权请求权不能等同于房地产产权 这种情形在实践中较为常见，最典型的情况为，被执行人与第三人签订国有土地使用权出让合同，合同还未履行完毕，土地使用权尚未登记到被执行人名下，被执行人此时享有的只是债权请求权，此时将合 同上的房地产进行拍卖是不妥的。土地使用权的债权请求权是基于合同的一种期待权，该项权利能否实现，取决于合同的履行。合同履行能否实现合同的目的，受诸多因