中国房地产行业未来三十年的发展趋势与规律讲述.docx

中国房地产行业未来三十年的发展趋势与规律 一年时间，央行连续六次降息，一年期存款基准利率从3%下降至1.5%，11个月内存款利率惨遭腰斩并进入“负利率”时代。 　　一年时间， HYPERLINK /5.html 房地产（ HYPERLINK /zt/list.aspx?key=%u623f%u5730%u4ea7 \o 查看“房地产”相关专题 \t _blank 专题阅读）已经开始从下跌向上涨扭转，在一线城市房价持续大涨的带动下，越来越多的三四线城市也在去库存的过程中开始止跌回涨。 　　买不买房子，这又成了头疼的问题！ 　　“六连降”来临房贷成本十年最低 　　“此次降息（指10月24日降息）对于准备购房的个人和家庭来说是一个利好，在一定程度上减小了房贷压力。以100万元30年期房贷为例，按等额本息还款法，本次降息前每月还款5460元，降息后每月还款5307元，累计还款金额将减少55080元。” 　　连续六次降息，以去年11月22日降息后计算，月供从6092元降至5307元，降幅更是明显。回想2011年7月7日，商业贷款利率为7.05%，此后一路下调，目前仅4.9%，是这些年来房贷利率历史最低的时候。 　　开发商成本下降楼市能否迎来暖冬？ 　　A.除了降低购房者的房贷成本外,本次降息还将进一步降低了开发商的财务成本。开发商融资成本大幅度降低，融资途径也发生明显变化，这不仅降低了开发成本，而且还保证了多数开发商的资金链不断裂。 　　B.有专业人士认为，此次降息降准之后，如果市场反应平淡，不排除管理层再出台调整首付比例、二手房交易税费再减免、调整契税等政策，刺激购房者回到 HYPERLINK /255190.html 楼市（ HYPERLINK /zt/list.aspx?key=%u697c%u5e02 \o 查看“楼市”相关专题 \t _blank 专题阅读）来消费。再加上，年底前部分主要城市土地供应量放大，年末房地产投资将企稳回升。 　　C.“由于对楼市未来政策仍抱有很大期待,不少购房者仍在观望。”在此次降息之后，部分购房者认为或许政府还将会进一步出台楼市刺激政策，而多数开发商年底前又将面临完成全年销售任务的压力，这意味着年底前房价还有下调空间，因此暂缓购房计划持币观望。 　　D.随着全民买房时代的结束，以及房子投资功能的逐渐淡化，房子目前已经成为名副其实的‘鸡肋’。虽然今年整个市场环境都对购房者有利，但是很多购房者仍然在观望，年底前央行的这一轮降息降准，对于目前的楼市来说已经波澜不惊，市场的成本都降低了，楼市能否迎来“暖冬”，还有待市场的检验。 　　中国房地产未来30年的6大趋势 　　岁月如梭、时光荏苒，如果从1998年终结福利分房这个历史时刻为起点，中国房地产经历了十六年从起步、发展到反复调控的过程，也见证了无数人的“酸甜苦辣”。 　　无独有偶，一个国家经济与房地产行业的发展，都打上了时代的“烙印”，竟然有如此的相似性与必然性。我们以欧美、日本等国家房地产行业GDP、人口发展规律相比，找出共同的特性，推测中国房地产未来三十年的发展趋势与规律： 　　这个规律，我们将中国 HYPERLINK /277347.html 房地产发展概况为三个阶段：? 　　1、起步至高速成长阶段：1998年~2013年，以“粗放式”管理为主；? 　　2、成熟至稳步发展阶段：2014年~2025年，以“精细化”管理为主；　? 　　3、衰落至养老阶段：2026年~，以“专业化”管理为主。　? 　　无论如何，房地产行业作为民生行业与高端消费品行业，绝不会从地球上消失。但中国房地产发展当前面临的“一堆问题”到底该如何入手？眼下的中国房企何去何从？我们尝试用一张图片做慨括： 　　伴随着行业的发展与宏观调控，早期依赖土地溢价的开发模式逐步消失，未来伴随产品溢价、品牌溢价、高周转溢价模式即将到来。行业由原来普遍的粗放式经营管理 模式逐步过度到标准化甚至精细化的管理模式。中国房地产行业在这样的大背景下，大势不可违。 　　那么，到底各环节显性的表现特征有哪些呢？我们逐一剖析： 　　一、“马太效应”彰显，强者俞强，中小房企生存空间加大甚至部分退出，“本土王”/“区域王”地位难以撼动 　　此点相信大家都能明显的感受得到。于是，大家都很担心另外一个问题：房地产行业是否会象传统行业那样过度集中？为了回答这个问题，我们先来看万科与北方某本土开发商两组年销售额数据（亿元）： 　　接下来，我们以事实为基础来说明房企是否会完全“集中化”：? 　　（1) 作为房地产“原材料”土地不能完全市场化，即不能完全实现土地市场“拍卖”自由竞争的格局；? 　　（2) 供应商资源不能完全集团化，部分资源必须“就地取材”；　? 　　（3) 客户不会随意搬家，属地化客户资