2013中国房地产发展报告.doc

2013中国房地产发展报告 2013年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化 2013年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。 (1)中央新思路：坚持调控整体平稳，推进全面深化改革 年初国五条加码调控，坚持从紧遏制房价快速上涨 “国五条”为全年调控定调，力保房价平稳。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。两会前后中央及部委密集表态坚持调控不放松，彰显调控决心。2010年《政府工作报告》中表态“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，2011-2012年分别为“坚定不移地搞好房地产市场调控”和“继续搞好房地产市场调控”后，2013年更是提出“加强”房地产市场调控。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均数；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。 年末三中全会定调全面深化改革，更加注重长效机制建设 三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。11月12日，十八届三中全会胜利闭幕。会议审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，从顶层设计上为房地产长效机制建立建全指明方向。未来政府将更多的集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它结构地产的资源配置。在全面深化改革的大背景下，房地产业将迎来更加市场化的机遇和挑战，市场供需关系将更趋良性，保障行业的长期健康发展。 (2)地方新局面：市场分化推动政策调整，地方调控导向分化 各地落实“国五条”力度不一，北京最为严厉 年初“国五条”出台后，北京、广州等热点城市随之出台地方细则，而大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标。在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。同时，部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。北京提高二套房首付比例、限制开发商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛，广州、郑州加强住宅预售价格和预售许可控制发放，上海、厦门、天津、等十余城市相继出台政策收紧公积金贷款。 三中全会前后市场走势不同促地方政策调整分化 一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码。热点城市房价持续高位，年度控制目标难以达成，在此压力下，一线城市和部分二线城市调控政策陆续收紧，地方政府继续加大调控力度，通过各种方式平抑市场预期。9月郑州首先对调控加码，开启政策收紧的大幕。继10月深圳、北京出台“深八条”、“京七条”加码调控后，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，至此一线城市调控政策全面收紧。随后这一趋势蔓延至二线城市。11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施。纵观各地调控内容，可以看出，地方政府调控思路有所转变，除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通房供应，改善供需平稳房价。 图：各城市出台收紧政策时间表 资料来源：中国指数研究院整理 少数三四线城市灵活调整，适时松绑政策。与热点一二线城市不同的是，三四线城市更多面临的是市场发展问题。受前期房地产市场相对低迷影响，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个对限购令调整并得到中央默许的城市。其后芜湖也对政策松绑，规定本科生买房可免契税并获2万元补助。11月徐州对限购进行调整，不仅提出通过区域上的放宽来推动本地购买需求，还尝试从限购户型和限购人群的调整来刺激市场，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场发展。 2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高 (1)价格：今年以来百城价格指数持续上涨，一线及少数二线