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开启星沙地产新篇章 ——方略地块项目定位及商业发展初步思考;; 第一部分 商 业 篇 ;Q1：本项目适合开发多大体量的商业？Q2：如何明确本项目商业发展方向？;商业宏观市场分析;长沙县经济增长迅猛，2009年GDP突破431亿元，工业成为其主要的经济增长点，固定资产投资达234.3亿元。;长沙县房地产开发投资稳步增长，09年商品房销售额67.80亿，投资开发与产出呈上升发展趋势。;近年来，长沙县消费品需求持续高速增长，汽车消费仍然是最大亮点，2010年上半年便达44亿，占整体社会零售总额的68%。;随着城市整体经济的持续发展，人可支配收入逐年提高，购买力与购买意愿呈上升态势。;长沙县城乡一体化进程加快，城镇人口比例快速上升。星沙常住人口约为15万，预期2018年达到50万，城镇化率达到50%以上。;《长沙市城市商业网点布局规划》（2005年-2020年）指出，长沙商业网点设置一个市中心（五一广场）、两个副中心（星沙、溁湾镇） ;松雅湖商圈规划：总面积达16平方公里的生态公园周边，将建成一个巨大的环湖商务圈，成为星沙新的增长极。;星沙经济背景分析小结;星沙现有商圈划分;中心商圈分析;中南汽车世界商圈分析;灰埠商圈分析;东南新城商圈分析;商圈分析小结;商圈分析小结;现阶段星沙商业主要集中在板仓路一带，以通程商业广场、易初莲花等大型卖场为主，成为星沙最为繁华的商业场所，作为本案的重点研究对象。;大型商业分布：以通程商业广场、易初莲花超市、新一佳、步步高、苏宁、通程电器、迪信通等为主。;大型商业情况调查：业态形式以购物为主，档次偏中档，缺乏综合类百货大卖场。;大型商业配套分析：以快餐店、中西餐厅、餐饮及酒店、银行为主，公交线路较为完善。;需要特别指出的是：由于通程商业广场配备大型休闲场所，成为周边人群聚集的首要场所，由此也为其带来大量人流。;由于缺乏前期规划，商圈内停车位的不足影响了整体的人流动线，一定程度上削弱了其对有车一族消费人群的吸引力。;商业宏观市场分析小结;商业宏观市场分析;中大型商业经营者访谈：项目所在区域前景较好，中高端百货类需求外溢，星沙缺乏品牌大???餐饮以及娱乐产业;小型商业经营者访谈：商家对项目观望浓厚，入驻意向低，需大型主力店的带动。;商业经营者访谈小结;商业宏观市场分析;“西接东拓”，完成第二个２０平方公里城区建设，将现有城区拓展到东八线即规划建设中的黄兴大道以东地段。;松雅湖快速开发，带动滨湖路等系列配套工程建设，推动相关基础配套地快速建设。;处于地产开发热点的开元东路高尚居住板块，区域地产开发如火如荼;交通优势：“三纵九横”城市干道路网建设，未来交通优越，实现与市区全面对接，保证了区域经济快速发展;交通：项目位于地铁2A号线、4号线站口，出行更加方便，物业投资潜力加大;项目周边商业布局：根据商业分布状况，项目商业出现断层，不利于整体商业氛围的营造;项目区域现阶段楼盘入住率低，常住人口有限，人气仍需一段时间发展。;项目区域商铺出租率不高，以零散的低级业态为主，商业氛围有待培育。;项目商业条件研究小结;商业宏观市场分析;商业体量基本估算模型;商业体量基本估算——基础数据;商业体量基本估算——增长率;商业体量初步建议;项目可发展体量估算;集中式商业业态建议：成规模的品牌餐饮及休闲娱乐业态、品牌零售;集中式商业业态建议：由于星沙百货业的发展受制约条件较大，因此中原不建议选择百货业态。;临街商铺建议;集中式商业建议;;;;整体规划：“一心三园区，双龙捧珠” 城市空间格局，城区面积与城市人口快速扩充，城市副中心地位逐渐显现;区位优势： “县改区”、300万平方公里大东城，城乡规划向城市规划转变，不仅提升星沙政治地位，且大量周边乡镇资源、主城资源向星沙片区涌入;交通优势：高速、国道、铁路、航空、水运对外顺畅无阻，地铁、公交网对内无缝对接。;交通路网发达，多条高速路、国道、省道、城市主干道等道路贯穿其南北和东西，对外交通、交流和交往日渐频繁;交通优势：“三纵九横”城市干道路网建设，未来交通优越，实现与市区全面对接，保证了区域经济快速发展;坐拥空港新城：星沙位于航空新城与长沙主城的中心节点位置，空港千万级的客流量将为该区域带来更多的人流、资金流、信息流。;产业优势：汇集“世界500强”企业，雄厚的资金实力，不仅提升星沙的经济地位，且利于市政建设;配套优势：无线网络覆盖星沙增强片区集聚效应和吸引力，通程商圈、易初莲花商圈集休闲、娱乐、购物于一体，满足片区居民需求;配套优势：松雅湖、乐天世界、星沙文化中心、长永高速CBD的规划建设，进一步拉动城乡消费，吸引外来资源，发展平台日趋成熟;项目解析; 技术经济指标： 总占地面积：6.07万平米 总建筑面积：27万平米 容积率：4.5 项目地块呈坡地形式，西低东高，且落差较大。