第七章 房价及收益管理综述.ppt

第七章;第一节、酒店房价的分析与价格体系;客房商品价值;二、房价制定的基本原理 当供给价格与需求价格相等时，酒店客房的销售才能成功。此时，这种销售价格为市场成交价格。;;;4、小包价 Package rate;四、饭店计价方式 1、欧式计价饭店 （房租） 2、美式计价饭店 （房租+ 一日的早、午、晚餐） 3、修正美式计价饭店 （房租+ 早餐+ 一个正餐） 4、欧陆式计价饭店 （房租+ 一份简单的欧陆式早餐）咖啡、面包、果汁 5、百慕大计价饭店 （房租+ 一份美式早餐）;五、酒店客房定价常用方法;以成本为中心的定价法;1、千分之一法;例：;千分之一法只考虑了酒店客房的成本因素，而没有考虑客房与餐饮、娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系、市场竞争等相关因素，因而缺乏科学性和合理性。 重在指导酒店的投资回报。也就是说，以这个价格出售酒店的客房，酒店可以经过若干年通过出售客房把初期的全部投资收回来。 可用来指导酒店（尤其是新建酒店）的客房的定价，判断酒店现行客房价格的合理程度。 ;指的是饭店在既定的固定成本、平均变动成本和客房产品估计销量的条件下，实现销售收入与总成本相等时的客房价格，也就是饭店收支平衡时的客房产品价格。;; 全年客房固定费用总额 每平方米使用面积日固定费用= ÷客房总使用面积 365×客房出租率;考虑税率;·;赫伯特定价法是20 世纪50 年代,美国饭店和汽车旅馆协会主席赫伯特主持发明的。 又称目标利润定价法。通过定价来达到一定的目标利润，保证预期收回投资。 要求在客房成本计算的基础上，并在保证实现目标利润的前提下，根据计划的营业量、各项费用支出及所需得到的利润计算确定客房价格。;赫伯特定价法基本步骤如下：; 例：某饭店有客房150间，饭店每天应摊销的固定成本为10800元，预计客房出租率为60%，每间客房的平均变动成本为60元。 计算：该饭店预期的年利润为365万元，其价格该定多少？ P=（10800 +10000）/（150×60 ％）+ 60 = 291（元） ;例题：;以需求为中心的定价法; 直觉评定法即邀请消费者或中间商等，对饭店的客房产品进行直觉价值评定，以决定产品价格。;例题;竞争对手价格 200 地理位置优越 10元 环境清洁卫生 10元 服务员体贴热情 15元 标准客房价格=竞争对手价格+地理位置优越提升价格+环境清洁卫生提升价格+服务员体贴热情提升价格=200+10+10+15=235(元/间/天);相对评分法是首先对多家饭店的客房产品进行评分，再按评分的相对比例和现行平均市场价格，计算出客房产品的理解价值。 计算公式为: 饭店价格=现行平均市场价格*所得评分/平均得分 ;例题; 特征评价法要求消费者按各家饭店客房产品的有形性、可靠性、反应性、保证性及移情性五个特征对自己相对重要性来评定各家饭店产品的直觉价值等级。每个特征的相对优劣程度分配总分为100分。 ;例题;以竞争为中心的定价法;这是一种常见的以竞争为中心的定价方法。它是以同档次酒店的平均房价作为定价依据，制定出本酒店房价的一种方法。这种方法对本酒店的成本和市场需求都考虑的较少，认为市场价在一定程度上是集体智慧的反映，随行就市定价能够使酒店获得稳定的客源收益。 在酒店行业中，随行就市是一种很普遍的定价方法，特别是竞争激烈且价格之间存在差别时，随行就市往往成为那些在市场上处于中游的酒店的定价指导。;一、客房收益指标的计算;1、客房出租率/开房率 Occupancy ;例：客房出租率的计算;客房双开率;例：;思考题;为什么把通常85%定为极限出租率？;比较理想的客房出租率应该在75%-80%之间，最高不能超过85%（全年的平均出租率达到85%，就意味着旺季一定会超过100% ） 但是要灵活机动，全年每个月的出租率根据实际情况，可高可低，例如旅游旺季客房出租率可达90%以上，甚至100%。而淡季则要相对少一些。使全年的平均出租率保持在75%-80%这个水平上是最理想的。;2、 平均房价 Average Daily Rate （ ADR） ;例：平均房价的计算;3、每间可供出租客房收益 RevPAR ;例：每间可供出租客房收益的计算;例：;收益率是实际收入占潜在收入的百分比，即每单位实际平均价格和每单位可能收取的最高价格之间比例。 实际收入是客房的实际收入额（可供出租客房数×实际房价） 潜在收益是所有客房全部以客房牌价售出所得获得的客房收入