第三章 物业管理合同综述.ppt

第三章 物业管理合同; 大纲考试要求： 掌握：前期物业服务合同和物业服务合同的主要内容和区别。 熟悉：签订前期物业服务合同及物业服务合同的注意事项，管理规约和临时管理规约的制订和宣传。 了解：合同要约与承诺，合同订立的基本原则、有效合同的构成要件，其他物业管理合同; 第一节 合同的概念 （C） 合同的订立，必须经过要约和承诺两个阶段。 一、合同的要约 （C） （一）合同要约的构成要件 1、要约必须是特定人的意思表示。 2、要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。 3、要约必须到达受要约人才能生效。 要约一旦做出，要约人需要承担法律责任。; （二）合同要约和邀请要约 邀请要约是一方邀请他方向自己发出要约，邀请要约人无需承担法律责任。 1、拍卖 拍卖广告属于邀请要约。 2、广告 一般的广告是邀请要约。但对于某些已经作出许诺的广告，并且广告的内容符合要约规定，则可能成为要约，例如悬赏广告。 3、标价 标价是邀请要约，不是要约。 4、招标 招标是邀请要约，投标是要约，招标人接受投标确定中标是承诺。 （三）合同要约的法律意义 要约不得随意撤回。如果撤回，则撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。; 二、合同的承诺的法律意义（C） 要约一经承诺，合同即告成立。 承诺也可依法撤回，但撤回承诺的通知应当在承诺到达要约人之前或者与承诺同时到达要约人。 三、有效合同的构成要件（C） 1、当事人的缔约能力； 2、当事人的真实意思表示； 3、合同的内容合法； 4、合同的形式合法。 四、合同形式 (C) 1、口头合同 2、书面合同 3、事实合同; 五、合同订立应遵循的原则（C） 1、主体平等 2、合同自由 3、权利义务公平对等 4、诚实信用 诚实信用原则是民法、合同法的最基本原则。它具有确定行为规则、平衡利益冲突、解释法律与合同三大基本功能。 5、守法和维护社会公益。这一原则是合同法的最高要求。; 第二节 前期物业服务合同（ A） 一、前期物业服务合同的概念（A） 前期物业服务合同，是指建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利和义务所达成的协议，是物业服务企业授权开展工作的依据。 前期物业服务合同的当事人：建设单位、物业服务企业和业主。; 二、前期物业服务合同的主要内容（AAA） 1、合同的当事人 2、物业基本情况 3、服务内容和服务质量（服务内容与服务标准由合同约定）， 4、服务费用 5、物业的经营与管理 6、承接查验和使用维护 7、专项维修资金 8、违约责任 9、其他事项 三、签订前期物业服务合同应注意的事项（B） 物业服务企业可以通过提前解除合同或要求补偿的方式回避风险。; 第三节 物业服务合同 （A） 一、物业服务合同的概念（C） 物业服务合同是物业服务企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业服务及相关活动所达成的权利义务关系的协议。 二、物业服务合同的特点（C 略） 三、物业服务合同与前期物业服务合同的区别（AAA） 1、订立合同的当事人不同 2、合同期限不同。前期物业服务合同的期限具有不稳定性；物业服务合同的具有期限明确、稳定性强等特点。; 四、物业服务合同的签订 （B） （一）物业服务合同的成立（略） 双方当事人一经签字或盖章，合同即成立。 （二）物业服务合同的生效（C） 物业服务合同通常在成立时即生效。如果合同附生效条件，则在该条件成就时生效。 （三）签订物业服务合同应注意的事项（B） 对违约责任的约定：约定的责任要具有实用性和可操作性。;五、物业服务合同终止的条件（C） 1、约定期限届满，双方没有续签合同的； 2、物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的； 3、因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同自然终止； 4、物业服务企业宣告破产； 5、法律法规规定的其他情形。; 第四节 管理规约和其他物业管理合同（B） 一、管理规约 （B） （一）管理规约的概念 管理规约是指由业主大会制订，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为规范，是物业管理的基