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地价持续高涨的八大弊端 孙立 (苏州房地产开发有限公司，江苏苏州 215006) [摘 要} 近年来地价持续高涨给地方政府带来可观收入，但其消极作用不可低估，包括房价持续高涨、地产投机 盛行、土地大最闲置、经济过热、社会财富加速向富豪集中、农地大范围被蚕食、金融危机风险增大、商务成本提高和区域 竞争力下降等八个方面。为此，中央政府的房地产调控必须更新思路。 [关键诩] 地价:房价;高速上涨;土地闲置在;财富集中;金融危机 {申圈分提号] F293.3 [文献栋识悯] A [文章编号 11ωμ2768(2∞8)23-∞75-03 我国土地出让从试行起至今巳二十多年。 1987 年，深圳市政府首次招标出让一块住宅用地 46355 平方米， 当时有 9 家公司投标，最终定标的土地出让价为每平方米 365 元。二十年来土地出让价节节上升，特别是最现 5 年城市土地出让价持续高速上涨，许多城市普通住宅用地出让价每平方米巳达数千元，部分城市楼面地价每 平方米最高巳达万元以上。 应当承认，地价逐步走高是各国社会经济发展的普遍规律。环境改善、人均收入增长和1地供应稀触，是这 一规律作用的基本镣由。但这毕竟是伴随经济和社会发展的一个渐进过程，地价并非可以脱离相关盛素的支撑 而高速上涨。我国土地一级市场为政府提晰，地方当局普遍急功近利，热衷以地生财，开发所谓第工财政， 是近年来地价持续高班上涨的一个主要动囚。当政府相关部门和发展商、银行共庆土地出让一个又一个新记录 诞生的时候，必须看到，地价高涨所产生的消极作用也在迅速累积和扩大，具体表现在以下八个方面。 第一，地价推动房价持罐商涨，普通工薪阶腰只能理房兴叹 近几年房价持续过快上涨已是不争的事实。如深圳南山后海地区二手房价已涨至每平方米1. 6 万元以上， 与桥对面香港元朗地阻工手房价相差无几，但深圳 12006 年的职工平均年收入为 32476 元，而香港平均收入约 合人民币 203440 元。目前罔内多数城市房价上涨远离普通工薪阶层的收入水平，用市场有效需求日难以解 释，但从房价构成要索着就很清楚……水涨船高，地价持续上涨是推动房价快速上抖的烹要动因。需要指出，尽 管目前出售的商品房所处的地块，是开发商先前以较低的价格购得的，但对房价起决定作用的是现在巳上升的 地价，甚烹是预期更高的地价，而非该土地最初的出让价。即地价上升可以立竿见影，随即推功房价上涨，这是 市场比较原则作用的结果。 搞工，地价持缎酶涨引发地产投机盛行，土地大量闲置 蛐价持续走高大大强化了地产商的投机预期，他们尽最增加土地储备，有意放慢土地开放进程，以时间换 空间，挖掘所谓土地增值潜力，结果使土地大最闲置。 2007 年 6 月，因税总局在解释城镇土地使用税调整理由 时避髓，我罔目前日出让的士地有 2/3 仍处于闲置状态，可见土地闲置量之大。问趣的根源在于地价持续高 涨，土地保有成本与土地增值蜜比较相形见细，政府调整土地使用税以减少土地闲霞的作用极其有限。烹于对 土地闲置的种种行政处罚，受多种因素影响，开发地产商自有多种变通方法加以规避，由此使土地闲置总量有 增无减。 第三，中小商战服务企业用地成本过寓，经营困难 中小商业服务企业在增加就业和方便市民生活方面具有显著的作用。但是近年来随着地价和房租的大幅 度上涨，中小企业的经营戚本日撤提高。多数中小商业服务企业的收入，在扣除高昂的房租厉巳所剩无几，许多 [收稿日期) 2∞7ω08-13 [作者简介}孙立( 1976…)，男，江苏苏州人，苏州房地产开发有限公司工程师。