剖析留坝金水茗居小区乱象拷问地方政府监管机制何在.doc

陕西留坝县金水茗居小区问题反映 PAGE9 / NUMPAGES9 剖析留坝金水茗居小区乱象 拷问地方政府监管机制何在！！！ 问题摘要： 房屋已交付使用，但附属设施设备不符合交付使用条件； 擅自变更规划，恶意侵占小区公共停车位，另建车库销售牟利； 未经业主同意，中途变更规划设计，造成小区环境恶化； 小区物业违规向业主加价卖电牟利； 开发商违规转嫁物业费用，无端加重业主负担； 开发商在向业主交房时无端设置障碍，前期物业违规收费。 正 文： 在一些城市，小区业主与开发商和物业的矛盾纠纷一直是比较热门的话题。陕西留坝县是个总人口不过5万的山区小县，在这个地方过去的几十年里，住在县城里的人们没有听说过物业，尽管也有人住商品房，但因为这些商品房规模、面积很小，没有纳入物业管理，就像计划经济时代人们住公房一样，不用缴纳物业管理费，大家脑子里根本就没有物业管理这个概念。从2010年开始，留坝县陆续有外地房产商进入当地搞商品房开发，从这个时候开始，当地才出现了“物业”这个行当。 因为这里房地产市场起步较晚，老百姓不懂市场游戏规则，在与开发商打交道时维权意识不强，再加上政府在这个市场的角色定位不清，疏于监管，这些过去在其它城市使用奸诈手段游刃有余的房产商便不择手段，从商品房预售开始，就给购房者预设了一个个陷阱，然后凭其自身的强势，迫使购房者就范。 地处留坝县城大滩村的金水茗居小区是这个县有史以来住户突破200户的住宅小区，由省城西安来的“陕西大陆桥置业有限责任公司”开发建设，现在小区业主与开发商、以及与开发商选定的物业有很深的矛盾。经过探究和梳理，发现产生这些矛盾的一切根源是开发商在售房时与业主签订的格式化《售房合同》内容不全面、不具体、不严密，没有增加补充条款或协议，并且开发商在售房时违反国家相关规定没有与业主签订前期物业服务合同或临时管理规约，导致的后果是开发商和物业购买人在交房验房、前期物业管理时期的责权利不明，弱势的业主在强势的开发商面前成了被宰割的羔羊。业主们认为，当地政府没有履行自己的职责，各相关部门没有各司其职做好行政审批和监管工作，对暴露出的问题长期以来采取漠视、消极敷衍甚至不管不问的态度，致使问题越积越多，难以处理。 在此，有必要先明确一下前期物业的定义：建设部颁布的《前期物业管理服务协议》（示范文本）规定，“前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。” 国家对前期物业的有关规定： 中华人民共和国《物业管理条例》　第二十二条：　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 　　中华人民共和国《物业管理条例》第二十三条：　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 　 国家发改委、建设部?《物业服务收费管理办法?》（发改价格[2003]1864号）第十条:　建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 《陕西省物业管理条例》第四十九条：建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，并与其选定的物业管理企业签订前期物业服务合同。 《陕西省物业管理条例》第五十条?：建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。? 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。? 由于金水茗居开发商在售房时与业主签订的格式化《售房合同》内容不全面、不具体、不严密，且没有与业主签订前期物业服务合同，导致小区出现下面列举的一些乱象。 乱象之一：房屋已交付使用，但附属设施设备不符合交付使用条件 国家、省市的多项规范性文件均明确要求，房屋交付使用时，室内敷设的燃气、宽带、有线电视、电话管线和接口应该与与相应管网连接，而小区开发商没有把这些工作做好，业主无法办理开通使用手续；在多数业主都已收房的情况下，开发商仍然没有按规划完成车位、车棚、单元对讲门、监控、绿地、公用配套设施的建设。 乱象之二：擅自变更规划，恶意侵占小区公共停车位，另建车库销售牟利 原规划的北区总平面图表明，9号楼北面是小区业主的公共车位，但该地块被开发商擅自修建了总面积600多平米大小不等的车库，然后以“储藏室”的名义以每个6万元—10余万元的价格对外销售。这些被开发商销售宣传明示为车库的房屋，最小的有二十多平米，大的有四十多平米，根本没有按照车库的修建标准建造。修建如此车库将来必定导致小区车位紧张，而且还导致9号楼一楼住户的采光受到影响，同时也影响居民出行，现在已经出现洗车污水四溢