加快中国住房制度创新步伐.docVIP

　　加快中国住房制度创新步伐 　　从 历史 上看，德国住房市场制度经历了一个逐渐制度创新的发展过程。 　　早在19世纪三、四十年代，德国 工业 革命时期，大量农民进入城市成为市民，需要大量住房，城市住房短缺，这时，一批商人作房产企业主的私人房产公司应运而生，它们建造公寓、别墅作商品房，以市场价出售或出租给市民。私人房产公司以市场价出售或出租住房这标志着住房市场制度已经形成。 　　同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量吸引工人，也建了许多工矿企业工人住宅，以低于市场租赁商品房的低廉价格出租给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助的廉租房租赁市场制度也已经形成。 　　二次大战以后，德国许多地方居民几乎都无房居住，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，建造了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的形成和发展 　　上世纪90年代东西德统一后，德国住房出现新的较大短缺现象。这时，德国政府不再从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造或买卖公寓和别墅出售或出租。社会福利房也由政府赞助，房产公司和私人建造并提供市场满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善和发展。 　　欧洲考察归来，我对中国与德国、瑞典等市场 经济 发达国家的住房制度情况进行了一些比较分析和研究，感到一个实行市场经济制度国家的住房制度也应逐步建成市场化的住房制度。成熟的市场化的住房制度，即房地产市场制度应当是租售并举，居住与 投资 兼容并行发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创新探索中取得的许多成熟经验都很值得我国借鉴。要搞好我国住房制度建设，要保持我国房地产市场平稳、健康、可持续发展，在当前和今后相当长的时期内，我国应努力加快市场化住房制度建设步伐，尽快努力把我国房地产市场制度建成规范的租售并举，居住与投资兼容并行发展的房地产市场制度。 　　 　???一、德国与中国的住房租赁市场 　　 　　德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。 　　现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动 人口 或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。 　　现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况 统计 公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅 建筑 面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》) 　　据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。 　　但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的 调查 显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。 　　从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。 　　为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时