南昌七月份房地产市场运行情况分析.pptVIP

;第一部分 市场背景;前言： 7月，房地产调控不断深入，前两月热销楼市陷入僵局，前期限购城市成交下滑居多，而部分不限购二三线城市房价持续上涨；土地供应放量，房贷继续收紧，南昌楼市在此基础上蹒跚前行。 宏观政策环境负面加剧，信贷持续收紧，新一轮调控蓄势待发； 7月份宏观经济平稳快速增长，部分二三线城市房价快速上涨引政府关注，新一轮调控趋势待发，银行再度加息，通胀空前高企，限购范围将扩大至更多二三线城市，土地出让政策面临重新洗盘调整，楼市面临压力越来越大。 土地供求双双回落，开发商拿地谨慎； 7月南昌土地市场供求均出现下滑，商品房用地供求减少，成交溢价率环比前一月有所降低，甚至部分土地流拍，开发商拿地较为谨慎。 整体楼市量价“高位”运行，但负面因素显现，商品住宅供求下滑； 7月份南昌楼市“高位”运行，供应量创两年来新高，库存体量大幅增加，住宅成交价格创历史新高，但商品住宅供求双双下滑，二手房维持在较低水平运行，楼市去化速度下降，调控下楼市负面因素显现。 销售业绩两极分化，营销效果降低，楼市热销难持久； 7月份南昌楼市开盘及加推项目销售业绩较前一月下滑，两极分化加剧，品牌开发商旗下项目受追捧，一般产品销售业绩下滑，营销氛围依然浓厚，但整体效果较前两月减弱，热销的楼市逐渐降温； 总而言之，7月份南昌楼市受翘尾影响保持高水平运行，但在调控加剧、需求收紧、淡季来临等因素影响下，热销楼市开始降温，下行压力加大，楼市即将进入新一轮盘整。;第一部分 市场背景;政策经济;视点： 7月央行再次加息在市场的预料之中，高企的通胀和实际市场中的负利率需要通过加息调整，而央行的再次加息将会使购房成本再次增加，直接伤及市场需求，同时连续的银根收紧和融资渠道控制，也使开发商运营成本和融资难度加大，银监会主导的金融调控逐渐成为房地产调控的最重砝码。;政策经济;政策经济;视点： “土地出让收入由之前全部收归地方财政转变为倾向用于耕地保护”将继保障房建设之后进一步减少地方财政收入，加大供地规模将成为地方缓解财政的主要方法之一，土地供应规模将进一步增大。而相对的“土地出让有价格指导向双向定价、配建保障房转变”对楼市影响更大，新的出让指导将促使房地产向多极转变，各类居住人群对应各种不同产品，房企在房价和产品规划上将受到更多控制，有利于保持市场的持续稳定。;解析： 7月，全国一线重点城市监测数据显示，北京深圳成交上涨，且深圳上涨幅度较大，而上海、广州、杭州成交下滑，中部城市中成交下滑占据主流。整体来看，一线城市及中部城市楼市在调控下各自为战，调控政策与市场反馈僵持，但总体上成交下滑占据上风。;解析： 调控政策不断深入，银行信贷持续收紧之下，无论大型房企还是中小型房企，融资都成为其企业运营难题，大型房企借保障房建设融资，而中小型房企则更多通过市场融资。“14.28个月”、“25%收益率”反映出房企对一两年后市场看好，因此选择硬撑到底，也导致目前房价坚挺甚至小幅上涨，但其产生的风险巨大。;视点： 上半年土地供应量近占全年进化26%,将势必造成下半年土地供应热潮，但调控下已显“蹒跚”的楼市在下半年下行的可能增强，大量供应的土地可能遭遇市场冷淡而流拍，从而进一步加剧楼市萧条。 土地增值税的大幅增加则表明开发商资金的减少，尤其在央行明确表示要减少房地产贷款的情况下，房企的资金链也将是影响楼市的重要因素。;市场动态;第二部分 土地市场;土地供应; 按用地性质分类，本周市政公建用地供应大增，居住类用地同步放缓。 其中，市政公建用地6宗，面积31.76万㎡ ，占总量的50.02%；居住类用地3宗，面积11.16万㎡，居住商业综合用地2宗，面积15.46万㎡，商业办公金融用地3宗，面积5.11万㎡。 分区域看，京东依旧是南昌市土地供应先锋，供应7宗，面积30.66万㎡；朝阳洲供应2宗土地，面积17.03万㎡；市中心供应1宗，面积1.7万㎡；青山湖和桑海各供应土地一宗，面积分别为0.62万㎡和0.33万㎡。;编号;土地成交; 按用地性质分类，本月成交的9宗土地中有6宗为划拨、协议出让，其中有5宗土地用于市政公建用地，面积达到了471.39亩，合计31.43万㎡，占总量的55%；另一宗土地为居住用地面积1.07万㎡，环比出现大幅回落；工业用地成交2宗，面积23万㎡；商业办公用地1宗，面积1.52万㎡。 分区域看，朝阳洲有2宗土地成交且全部为市政公建用地，成交面积为30.17万㎡，其中一宗地块面积为