第五章 市场比较法综述.ppt

第五章 市场比较法;5.1 市场比较法的概念市价;区位建筑结构用途新旧程度权利性;理论依据：替代原理作用于房地产;5.3 应用条件（一）基本条;5.3 应用条件（二）具体条;5.3 应用条件（三）不适用;5.3 应用条件（三）不适用;5.4 市场比较法估价步骤2;一、搜集交易实例：搜集交易实例;（一）搜集实例的途径1、查阅政;交易实例调查表;一、搜集交易实例（一）收集资料;一、搜集交易实例（二）交易双方;二、选取可比实例1. 与估价对;【例题】与估价对象相似的房地产;二、选取可比实例【例】评估某套;三、建立价格可比基础选取了可比;5.4.3 建立价格可比基础;三、建立价格可比基础①统一付款;例题某宗房地产的交易总价款为1;设年利率为6%设半年利率为3%;三、建立价格可比基础②采用同一;无标题;三、建立价格可比基础③统一币种;三、建立价格可比基础④统一面积;④统一面积内涵套内使用面积：就;④统一面积内涵产权面积：可能是;公摊面积计算公式：公摊面积=套;公摊面积多大较合理：注意：不同;例题【例】某建筑物套内建筑面积;④统一面积内涵在现实房地产交易;⑤统一面积单位在面积单位方面，;例题【例】搜集了甲、乙两个交易;『解答』对该两个交易实例的成交;5.4 市场比较法估价步骤（;③统一面积内涵。如果以建筑面积;市场比较法的基本公式 采用市场;四、各项修正计算（一）交易情况;2、造成成交价格偏差的因素（1;5.4.4 各项修正计算有非;5.4.4 各项修正计算百分;特殊交易方式的交易 ;[例]有三宗交易实例，有关交易;5.4.4 各项修正计算某可;在不动产交易中往往需要缴纳一些;5.4.4 各项修正计算对于;5.4.4 各项修正计算对于;5.4.4 各项修正计算正常;5.4.4 各项修正计算【例;5.4.4 各项修正计算【例;5.4.4 各项修正计算【例;税费非正常负担的交易某可比实例;5.4.4 各项修正计算【例;相邻房地产的合并交易 C90万;估价时点价格一般公式：=可比实;价格指数法环比是month-o;定基价格指数法——印度的GDP;价格指数法定基指数与环比指数可;税费非正常负担的交易;１、采用价格指数进行修正表1 ;例4-5：为评估上海某区一套住;②环比指数例：某地区某类房地产;5.4.4 ??项修正计算【例;5.4.4 各项修正计算【例;5.4.4 各项修正计算房地;例：①逐期递增或递减（书本P8;例：②期内平均上升或下降（书本;（三）区域因素及其修正　　　区;可比实例应该与估价对象处于同一;5.4.4 各项修正计算（一;5.4.4 各项修正计算（一;1、直接比较法区域因素与个别因;区域因素修正具体修正公式： 个;例 题 4-1:有一可;5.4.4 各项修正计算（一;2、间接比较法区域因素与个别因;区域因素修正具体修正公式： 个;该项修正也可称为房地产状况修正;五、容积率修正实质：消除由于容;(一)求取公式VA=VA’×K;（二）求取方法1、简单算术平均;3、中位数4500元/㎡、47;*二、举例[例]有两个比较实例;习题46、某个可比实例于200;习题5?可比实例A可比实例B可;习题5;例2?估价对象实例A实例B实例;估价对象实例A实例B实例C成交;实例A实例B实例C成交价格(元;实例A实例B实例C成交价格(元;××小区××栋××楼××室房地;三、估价思路与方法1、估价方法;2、可比实例与估价对象比较比较;3、比较因素分值比较因素 估价;4、计算比准价格比较因素 实例