第五章 房地产估价原则综述.ppt

第五章 房地产估价原则;学习目标： 1.了解房地产估价原则的含义； 2.熟悉房地产估价原则； 3.掌握最高最佳利用原则。 ;一、房地产估价原则的含义 根据房地产价格形成和变动的客观规律，总结、提炼出的房地产估价应当遵循的法则或标准。 ;二、房地产估价原则 独立、客观、公正原则； 合法原则； 估价时点原则； 替代原则； 最高最佳使用原则； 谨慎原则。;三、房地产估价原则的作用 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似； 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。 ;第二节 独立、客观、公正原则——首要原则 ;第二节 独立、客观、公正原则——首要原则;第二节 独立、客观、公正原则——首要原则;例题;第三节 合法原则 ;第三节 合法原则;第四节 估价时点原则; ;估价时点与估价对象状况、房地产市场状况的五种组合 ; ;第五节　替代原则;第五节　替代原则;第六节 最高最佳利用原则 ;第六节 最高最佳利用原则;二、三大经济学理论 1.收益递增递减原理 第二种投入产出关系-规模收益或规模报酬规律 　　假定以相同的比例来增加所有的要素投入量，产出有三种可能； 　　规模收益不变——产出量的增加比例等于投入量的增加比例； 　　规模收益递增——产出量的增加比例大于投入量的增加比例； 　　规模收益递减——产出量的增加比例小于投入量的增加比例 　具体表现：在扩大规模时，一般先经过一个规模收益递增阶段，然后经过一个规模收益不变阶段，再经过一个规模收益递减阶段。 ;第六节 最高最佳利用原则;建筑物与土地的组合四种情况： —空地VL —土地上有一与其组合为最高最佳使用的建筑物 V=VL+VB —土地上有一陈旧过时，需要拆除的建筑物 V=VL+建筑物残值－建筑物的拆迁费用 —土地上有一过大或过高档次的建筑物 V=VL+建筑物的实际价值为其重建价格VB-其相应功能的折旧。;某宗房地产的土地面积 300㎡，建筑面积250㎡,建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。 该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×250=62500（元） ;某建筑物的建筑面积5000㎡,坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。试计算该建筑物的现值。（特别提示：计算房地产的价值时要用正常房地产市场价格，而不能用房地产的个别价格。此问题在以后的计算题中经常会遇到）。 该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡） ;第六节 最高最佳利用原则;最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳，可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（　）。　A.收益递增递减原理 B.均衡原理 C.替代原理 　D.适合原理 ;五种估价前提 ;五种估价前提 ;第七节　谨慎原则 ;第七节　谨慎原则 ;第七节　谨慎原则 ;例题： 1.某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（　）应按服装店用途进行???价。 A.合法原则　B.最高最佳利用原则　C.估价时点原则　　D.替代原则 2.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（　） 3.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（　） A.技术上的可能 B.经济上的可行 C.价值最大化 D.法律上许可 4.某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去