中道财税8月课件-房地产业会计核算中的税收风险管理与纳税筹划.ppt

* （5）企业缴纳的各类保险 ①按照国务院有关主管部门或省级人民政府规定的范围和标准缴纳的基本医疗保险费、基本养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本保险费和住房公积金，准予税前扣除。 ②为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在工资总额5%的范围内，准予扣除。 ③为投资者或雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险、财产保险等商业保险，不得扣除。 * ④按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险费，准予扣除。 ⑤参加财产保险和责任保险，按照规定实际缴纳的保险费用，准予扣除。 分析：雇主责任险可以扣除吗？ 雇主责任险是指被保险人所雇佣的员工在受雇过程中从事与保险单所载明的与被保险人业务有关的工作而遭受意外或患有与业务有关的国家规定的职业性疾病，所致伤、残或死亡，被保险人根据《劳动法》及劳动合同应承担的医药费用及经济赔偿责任，包括应支出的诉讼费用，由保险人在规定的赔偿限额内负责赔偿的一种保险。 * （6）开办费（国税函〔2010〕79号） 企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，按国税函[2009]98号第九条规定执行。 　　新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 * 2.销售费用 销售费用是指企业在销售、转让、出租开发产品过程中发生的各项费用，包括：开发产品销售前的改装修复费、看护费、水电费、采暖费、广告宣传费、展览费、代销手续费、销售服务费、专设销售机构工资、福利费、折旧费、修理费、差旅费及其他经费。 * （1）广告业务宣传费 不超过当年销售（营业）收入15％的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。 国家税务总局关于促销展业赠送礼品个人所得税问题的通知.doc * （2）手续费和佣金 财税【2009】29号　　一、企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，不超过以下规定计算限额以内的部分，准予扣除；超过部分，不得扣除。　　按与具有合法经营资格中介服务机构或个人（不含交易双方及其雇员、代理人和代表人等）所签订服务协议或合同确认的收入金额的5%计算限额。 * （2）企业补缴土地出让金，变为开发用地后，将地转让给房地产企业。 ①国家将土地收储，支付给企业补偿费。 ②国家招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 ③原企业再与房地产企业合作，分配房子或分配利润。 * （3）直接购买转让土地 买方：直接按照支出款项作为成本费用，要取得符合规定的票据。除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题。注意拆迁补偿费的税务处理。 卖方：主要涉及营业税、土地增值税和企业所得税。注意问题：①卖地营业税计税依据按差额征收；②卖地的土地增值税。 * （4）通过购买股权方式获取土地 将拥有土地使用权的目标公司的其他资产先处理，然后股东将公司100%股权转让。该方式是目前运用非常普遍的方式。 ①股权转让方税负较低，只纳所得税。但土地增值税存在风险，建议不一次性全部转让股权。 ②购买方股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除，相当于对方买方少缴的税收递延给买方。企业的其他债权债务存在风险。 * （5）合并方式获取土地 甲公司准备购买乙公司的土地，在乙公司可以注销的情况下，先将其他资产尽量清理，主要只剩目标地块。 ①甲公司直接将乙公司吸收合并，注销乙公司。甲公司不需要缴纳契税。 ②乙公司土地过户后，不需要缴纳营业税和企业所得税。符合条件的，注销企业及其股东也不需要清算处理。 * （6）接受土地投资 有土地一方不直接转让，而是将土地投资到房地产公司，然后担任股东或将所持有的股权变现。 ①投资方不缴纳营业税。唯一节省的税收。 ②投资方需交纳土地增值税 ③投资方需交纳企业所得税 ④接收方需缴纳契税 * （7）先