事业二部上海办公楼概述.ppt

;1、办公楼概述;1 办公楼概述 1.1 办公楼的定义 1.2 办公楼的发展和趋势 1.3 办公楼生态认证 ;1、1 办公楼的定义 办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“办公楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。 　　办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，办公楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。 　　 ;　　 “5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平，与办公楼品质有一定关联，但绝对不是划分办公楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个办公楼智能化水平的高低，对办公楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼，因为影响办公楼品质的因素很多，比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。 办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/㎡以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽； 通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌； 楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。;　　所谓甲级办公楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将办公楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级办公楼有八大特征：管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。 ;超甲级办公楼定义（仲量联行）;目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面： 1、建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上。 2、办公空间：提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。 3、标准层高：室内净高2.7m以上（楼层吊顶后净高）。 4、标准承重：楼板承重在2.5KN/㎡以上。 5、供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公区域供电容量在80W/㎡以上。 6、空调系统：国际知名品牌，四管制风机盘管系统或VAV系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。 7、电梯：知名品牌，5分钟运送能力在12%以上，候梯时间不超过30秒钟。 8、停车位：每200平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。 9、供水系统：24冷热水供应。 10、智能化系统 ：达到5A级标准。 ;1、外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。 2、大堂：地面为大理石等天然石材；墙面应为大理石、或高级墙纸等材料；应有吊顶；柱应包大理石、不锈钢等材料。 3、电梯厅：采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料；地面应采用大理石等天然石材。 4、走廊：高级地毯或石材地面；高档吸音材料吊顶。 5、卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声；设通长石材洗面台，以及面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸；高档防水防潮吊顶；洗面台、面镜部位提高照度；高级瓷砖或石材墙、地面；前室空间能有余度满足使用者理容要求。 6、办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆；高档吸音材料吊顶；刷高级乳胶漆；块状胶垫地毯。 7、生态空间：高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局，增添写字楼内部景观。; 1、职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅。 2、提供多项服务的商务中心。 3、多功能厅、会议室。 4、邮局、银行、票务中心。 5、小型商场、快递服务。 6、高效全面的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。 7、专业化商务服务，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。;超甲级办公楼定义（仲量联行）;衡量标准;1.2 办公楼发展的趋势 更大空间 　　目前，大量的顶级写字楼均将大空间的布局作为一个卖点，例如，将大堂挑高从而增加空间的开阔感；尽可能增加楼层的净高，减少办公人员的空间压迫感；提高标准层的单层面积，配合大型跨国企业将整个公司设置在同一楼层的需要，同时