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针对核心问题的发展战略 对于岛外市场：跳出胶南板块，重新定义大青岛滨海带价值，创造第三极概念 STRATEGY2 对于岛内市场：面对区域板块内外的竞争策略 STRATEGY3 启动成功，保证项目持续竞争力 STRATEGY 1 第三极之区域价值2：重新定义胶南滨海新城区的区域价值——临滨海区生活第三极 第一极-处在新行政中心的边缘，政府办公设施已搬迁使用 第二极-以临港工业园区为产业经济增长点 第三极-建立“西海岸生活居住区”的高档生活区标杆地位，成为胶南板块、开发区板块生活组团的至高点 STRATEGY1 本项目 黄岛开发区 胶南板块 行政、经济、金融中心的辐射圈内 第三极之区域价值3：重新审视项目周边资源价值——自然资源与人文资源的融合 STRATEGY1 自然资源: 临海而不靠海；可观望的小珠山体资源 小珠山 灵山湾 人文资源: 产业园区: 临港工业园区 东部产业发展区 海西工业区 黄岛开发区 水城:投资40亿5年打造全长4公里、占地223公顷的“东方水城版威尼斯” 时间:预计2006年年底前基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，2007年项目全面开工建设，2008年区域内剩余建筑开工，主要开发项目竣工 6个功能区: 沙滩休闲区，游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街及综合功能区 水城除了水的蓝色外，还有一个主色调就是绿色-大规模的绿化带 水上建筑是主要形态，水元素是主体元素 教育资源: 胶南一中：高中人数约为4300人；老师约为300 大学城 其他在招商项目 青岛西海岸五星级大酒店 占地50亩，濒临大海。位处青岛海滨大道胶南路段，胶南市行政、经济、金融中心，胶南市委、市政府办公大楼之侧。 青岛西海岸海滨商务中心 占地230亩，濒临大海。位处青岛海滨大道，青岛经济技术开发区与胶南经济技术开发区交接处。 本项目区域价值确定：胶南新区的“前广场”；黄岛开发区板块的“后花园” 案例 成都：高新技术开发区 无锡：新区 常州：新北区 连云港：连云区 根据世联的研究，我们发现： 城市新区的发展受政府与产业的合力作用巨大 产业园区内部借助其不断注入的高素质人口的需求会逐渐形成匀质的城市人文高端住宅区； 园区周边通常会形成两类房地产板块：“前广场”和“后花园”： 老城区中产客户被新区的发展潜力所吸引，并根据各自的需求在周边各个房地产区域进行选择置业； 在园区价值的基础上，遵循泛景观物业的价值规律 休憩、宜居价值 园区与城市中心背离的区域 “后花园” 遵循城市中心房地产价格规律 联系园区和青岛城市的交通要道，区域发展门户 园区与城市中心接近的区域 “前广场” 价格规律 价值 位置 价值确定策略： 本项目vs黄岛开发区板块：利用临海背山的还未受工业污染的优质自然环境，及比邻水城的优越地理环境，打造回家就是度假的新生活模式环境 STRATEGY1 区域板块内外的竞争策略：挖掘中高端客户诉求，寻找突破区域价值的关键因素 滨海区大规模滨生活社区开发共通的成功关键因素分析 我们研究了类似项目，包括海口西海岸片区、日照教授花园，厦门龙池项目，试图寻找类比案例成功的关键要素 案例选取条件： 滨海新区； 非一线滨海资源； 目标客户相似； 定位相似 STRATEGY2 产品发展定位模式：以综合品质超出期望为核心驱动力；辅助产品创新、赠送及区域营销 产品：澳大利亚柏涛作品、高品质 高尚社区：别墅类、多层等低密度的社区意向 独特资源：山居、坡地、人工湖、看海 位置、距离、区域发展、环境等 发展商品牌——建发：信任、优质社区 超值：优质、可承受、未来升值 生活氛围：大规模、配套完善、松散、生态、人的关系 行政区划、户口、学校和交通条件等 品牌 产品 超值 劣势 环境 项目价值点解析 + + 启动期策略—突破障碍：造场体验+贴膜（拨高形象、文化外衣、创新 吸引关注）； 以总体形象建立为营销目标；但适当控制开盘难度。 启动期多种物业开发，展现风情为主，实验市场为辅 借类别墅展示带动整体形象，以该形象拉动下的公寓走量为本期目标； 通过生活场景、产品品质展示、创新赠送吸引关注建发、关注海沧的投资者和先行者。 形象第一，速度第二 人气第一，价格第二 创新第一，收益第二 主流第一，实验第二 示范区的重点展示节点设计建议 9 3 4 6 1、广场绿化：作边界界定。 2、棕榈大道 3、入口广场 4、售楼处： 通透玻璃、半室外泳池、二楼观景平台。 5、沙滩泳池。 6、商业街 7、水岸广场 8、桥与栈道 9、星星月亮岛 10、示范区只需做20套左右的联排即可；其它部分可晚些开工。 5 7 1 2 8 现有规划评价-前期概念规划提供了项目技术实现性的主要依据 是否符合项目价值定位 大盘气势未能从规