信托项目尽职调查中的交易结构及执行方案设计.ppt

45 信托项目尽职调查中的交易结构及执行方案设计唐 琪2013年6月 信托项目交易结构设计的初衷 一、规避监管：主要初衷 1、四证不全房地产项目的信托债性融资：股权信托、特定资产受益权信托等 2、监管层对融资类信托业务的约束与不鼓励：监管层对于贷款信托规模的总体控制 《信托公司集合资金信托计划管理办法》 向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%，但中国银行业监督管理委员会另有规定的除外。 二、项目运作与风险控制的需要 提示：本课件提到的财产权信托仍为资金信托，与非资金信托类的财产权信托无关 信托公司管理办法第三章?第十六条????? 信托公司可以申请经营下列部分或者全部本外币业务：??? （一）资金信托；? （五）其他财产或财产权信托；??? 交易结构设计优化提升的现实意义 1、基于规避监管初衷的交易结构设计面临现实的法律风险 2、交易结构设计的风险处置方案遭遇司法现实挑战 交易结构设计提升为“执行方案与风险处置方案设计”势在必行 短板：对于司法执行与风险处置的充分考虑 信托产品所涉及的的广泛范围 信托计划交易结构设计的的现实优势 一、信托计划：具有较高预期收益率的固定收益金融产品 二、信托的灵活资金运用方式： 1、股权：信托可以直接持股实业公司（银行不被允许）。 2、股权质押信托融资：上市公司股权及非上市公司股权 信托计划交易结构设计的现实法律威胁 1、信托纠纷及诉讼日益增多 2、股权信托及信托受益权合同的现有部分约定未得到司法部门认可 提示： 信托受益权的基层法律关系为抵质押的法律关系。 争议焦点：信托受益权是否被认定为明确的债权债务法律关系。 提示：信托产品面临一定的法律风险，目前的信托产品交易结构设计急需调整。信托法律问题将成为下一阶段的司法实务热点。 信托产品分析架构 信托的有限保本机制设计与股权投资的二元冲突 信托产品的重要特点 固定收益 明确期限 股权信托：股权OR债权？ 股权信托的现实意义 一、特有的资金运用手段：补充项目资本金 二、现实的操作意义：规避监管 背景提示：监管层鼓励发展非融资类信托业务 三、股权信托的竞争优势 （一）重要的资金运用手段。 （二）风险控制的重要价值：信托公司对项目实施管理的法律依据 （三）多种利益分配方式：浮动收益的实现。 股权信托的优势运用领域 1、补充项目资本金 2、“四证不全”房地产项目的融资 股权信托的操作模式 一、信托公司通过增资方式为项目公司提供资金。 二、项目公司原股东或现有股东通过受让股权来实现信托资金退出。 股权信托的风险提示：预设的股权受让方违约，不履行股权受让义务。 股权信托的风险控制模式之一 信托公司持有项目公司的多数股权甚至100%股权。 信托公司在信托合同中约定：如预设的股权受让方拒绝履行股权受让义务，信托公司有权通过处置股权，实现信托资金回收。即信托公司在股权受让方违约的情况下，对项目公司股权有全权处置权。 股权信托的风险控制模式之一 东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划 信托期限：2.5年，2009年11月6日至2012年5月6日。 信托规模：24,000万元（其中优先级1.8亿元，一般级2000万元，劣后级4000万元）。 信托资金用途：800万元信托资金用于受让重庆市东启房地产开发有限公司100％的股权（共800万元出资额）。其余信托资金以增资的方式投资于重庆市东启房地产开发有限公司，其中注册资本增至4,000万元，增加资本公积金20,000万元，用于“东启·幻境旅游度假酒店项目”。 提示：信托公司通过持有项目公司100%股权来实施风险控制。 股权信托的风险控制模式之一 东启幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划 2010年7月12日，项目取得一期27栋商品房预售许可证，可预售面积13063平方米。 截止2012年1月底，项目一期27栋商品房已办理完毕销售相关手续，项目公司正在进行销售的准备工作。受市场大环境影响,项目暂未实现销售。 项目定位：别墅。 股权信托的风险控制模式之一 “中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划” 信托期限：2012年5月3日至2014年5月3日 信托资金总额：4.5亿元。 信托资金用途：截至2012年9月30日，向上海中邦支付资金共计2.4亿元，用途是委托上海中邦对重庆东启进行股权及后继投资。 东启·幻境旅游度假酒店项目股权投资集合信托计划按期完成清算。 股权信托的风险控制模式之一 上海国际商品拍卖有限公司于2012年12月26日，就东启公司100%股权举行拍卖。 帝多农业（即东启公司原股东）要求上海国际商品拍卖公司立即停止此项拍卖。 上海国际商品拍卖公司对东启公司10