信旺九华写字楼项目策划营销思路.ppt

版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归合肥明亮博远房地产顾问有限公司所有，未合肥明亮博远房地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。;策略架构;报告背景;报告结构图;目标理解;目标理解;战略思考;战略思考;战略思考;战略思考;项目自身综合评价 老合肥传统区域的一线商住项目，并拥有丰富的区域商务资源。一期发售部分规模适中，户型面积集中，均为中小户型。 优于一般商务办公的硬件条件，又兼有住宅70年土地使用权的优势。 有九华山庄小区第一期的星级物业管理服务配套，并依托所处东陈岗老城区的密集人口及完善的城市配套，生活氛围、商务氛围均较为浓厚。;战略思考;战略思考; 合肥市过去五年的住宅租金呈稳步上升趋势,从2002年的14元/㎡/月,上涨至2006年的21元/㎡/月，但较之房价的大幅提升，租金水平上涨缓慢，住宅产品投资回报率逐年降低。;市场思考四 市场存量较大，销售速度较快;马 鞍 山 路;;金地国际城创造了合肥公寓市场销售奇迹，平层公寓和挑高公寓皆为销售冠军； 天庆寓言家由于地段和南北通透挑高户型销售量仅次于金地国际城； 百合公寓开盘时间早并推出户数有限，推出部分基本销售完毕； 天骄国际虽然户型偏小，但推量过大，且为毛坯交房，销售速度一般 ;市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出;市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出;市场思考五 周边板块竞争激烈，对抗性产品层出;市场思考六 标杆项目营销分析;市场思考小结; 根据调查，对办公房区域的选择和商铺大致相同，排在前三位的依次为庐阳区、政务区和新站区，占比分别为30％、20％和14％。经济区和瑶海区（不包括新站）的占比仅为3％和5％;战略思考; 调查结果显示，交通条件、周边自然环境、地理位置和升值空间为购房者决策购房四大因素。;客户具象1——张先生，已选择 万通大厦 交通很方便； 楼宇外形设计现代感强； 办公绿化环境较差； 楼层公共活动空间较小，不够大气； 办公环境一般，较为嘈杂； 适合中小公司入驻； 入驻公司主要为中小通讯服务、化妆品、中电客服中心、保 险代理公司等。 ——来源于项目准客户访谈;客户具象2——潘先生 ，已选择世纪云顶 商住一体，2005年6月就已投入使用，目前基本已成熟； 商务配套较差，没有中央空调，智能化低； A座复式户型内部使用空间较小； 内部公共空间过道较小； 没有公共活动休息平台，办公生态环境较差； 主要针对中小企业办公用； 入驻者多为主要是中小广告、装饰、咨询、景观、建设设计公司地 等，也有为数可观的投资客户介入。 ——来源于项目准客户访谈;客户具象3——周女士 ，已选择恒生阳光城·领寓 07年上半年推出的小户型公寓， 户型面积在50平米---80平米之间； 裙楼底商为16000方的华润万家超市； 该项目名为公寓，但户型设计宜商宜居，可作为办公室使用。 销售业绩很好，目前已经全部售罄； 业主多为省内各地市的投资客户。 ——来源于项目准客户访谈; 国内、省内中高端置业客户，30-50岁； 多来自于合肥周边自然资源丰富、社会财富藏富于民的地区； 他们事业成功,懂得享受生活，有自己的喜好和个性，并希望在所置物业上得到满足； 他们身边有一帮子同样购买力的朋友圈层； 多次置业经历，使得他们总是对下一套物业要求更高；愿意为好的物业不惜重金； 他们来过合肥，并喜欢省会； 他们需求合肥的一个立脚点，可商可住； 他们认可项目这一地段，喜欢远近合适但又配套齐全、便利的生活氛围； 他们在合肥置业主要关注资源、物业管理，以及周边配套的完善性和便利性； 他们更在意物业的保值增值，而不仅仅是投资价值。;客户思考四 本项目客户