华高莱斯：青岛爱丁堡国际公寓项目定位报告.ppt

华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司 爱丁堡国际公寓 之 项目定位报告 报告内容 一、项目发展背景分析 （一）“国六条”影响分析………………………………………………………………………….4 （二）区域发展情况分析………………………………………………………………………….7 （三）开发条件分析……………………………………………………………………………..17 （四）项目发展方向初判………………………………………………………………………..22 二、豪宅市场分析 （一）现状特征分析……………………………………………………………………………..26 （二）未来竞争分析………………………………………………………………………………29 （三）市场空间分析……………………………………………………………………………..37 三、项目定位 （一）“爱丁堡”内涵导入…………………………………………………………………………41 （二）总体定位…………………………………………………………………………………..44 （三）客户群定位…………………………………………………………………………………55 （四）产品定位……………………………………………………………………………………63 （五）配套设施建议………………………………………………………………………………89 （六）物业管理建议…………………………………………………………………………….121 （七）设备设施建议…………………………………………………………………………….124 一、项目发展背景分析 （一）“国六条”影响分析 （二）区域发展情况分析 （三）开发条件分析 （四）项目发展方向初判 （一）“国六条”影响分析 总体特点 调控力度明显加大 《意见》中明确提出，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。” 监察部和统计局的增加，明显注重了新政的监督执行问题 行政指令干扰市场行为 本次调控具有行政强制性的特点，成为左右项目发展方向的最大因素 操作空间有待明确 根据青岛市政府《关于贯彻国办发（2006）37号文件调整住房供应结构稳定住房价格的通知》中的相应规定，本项目能否划归风景名胜区，或根据总量控制的原则不受“70％，90平米”的限制，对项目发展影响巨大。 （一）“国六条”影响分析 总体影响 供应影响 高档住宅供应减少，中低档住宅供应加大 产品运作空间趋小，资源影响权重趋大 能够形成有效供应的大户型和别墅项目的短期利好 需求影响 短期影响 观望情绪浓重 大户型、低密度住宅需求加快释放 长期影响 抑制中高档购房需求 （一）“国六条”影响分析 高端住宅影响 受到影响的高档项目，大量会出现推迟动工的观望态度，未来供应将出现断档 加强了存量高档住宅的稀缺性 因而，本项目必须努力争取划归“风景名胜区”，或根据总量控制原则，尽量减少“国六条”对项目的干扰。 （二）区域发展情况分析 居住脉络分析 项目周边尚未形成居住氛围 一公里范围内无商品房供应，居住氛围薄弱 西北侧张村河改造项目，对居住氛围将有所提升 产品可能以中档为主，可以迅速聚集区域人气 由于其开发进度较慢，只能对项目发展的后期有所支撑 项目处于中档居住区和高档居住区的边缘，地段属性模糊 高档居住板块沿香港东路和滨海路向东发展，从松岭路向北逐渐减弱 中档住宅板块由浮山后向东发展 项目开发为中档或高档住宅，都具备一定的合理性 （二）区域发展情况分析 （二）区域发展情况分析 松岭路改造 基本情况 松岭路为滨海大道北段，为双向六车道，设计行车速度为每小时80公里 该规划对本项目的影响 加强了即墨、胶州等郊市和青岛市中心的联系。按照项目的原有定位，项目的位置对来自这些地方的客户的吸引力大大加强 项目临松岭路一侧的展示价值大大加强，应在设计中予以考虑 负面影响是，松岭路时速快，车流量大，有可能会为项目带来一定的噪音影响，项目在设计时应对此加以重视并解决 （二）区域发展情况分析 张村河改造 开发条件对比 （二）区域发展情况分析 张村河改造 开发条件对比 （二）区域发展情况分析 张村河改造 对本项目的影响 张村河南侧村庄目前尚未拆迁，其开发时间可能晚于本项目。在此情况下其很可能会根据本项目的定位来做出产品档次等方面的调整 张村河南侧村庄改造工程的低档化倾向远强于本项目。这是因为一方面该项目地价很可能低于本项目，还需要解决当地回迁问题；另一方面，该项目缺乏作为高档化的一些先天条件，例如出色的景观等。这对本项目的影响是，必须坚定不移地走高档化路线，否则很可能陷入与张村河项目的恶性竞争中 本项目需要在产品类型与布局等方面同其形成鲜明对比，以树立高档项目的形象 （二）区