商业地产概念与实操157P.ppt

* * * * * 案例：苏州万达广场城市综合体 组合：商业、写字楼、住宅 业态：卖场、百货、地下商业街 临街商铺、健身、酒店 主力店：家乐福、万千百货 * * 案例：淮安中茵-翰城广场城市综合体 组合：商业、写字楼、住宅 业态：影院、餐饮、娱乐、 电玩网吧、生活超市、酒吧 主力店：大地影院 项目规划亮点： 1、临街里面规划 ，增加商业 延展面，避免内街风险 2、3-4层持有，统一招商 3、全部采用专变供电 * * 案例：淮安中茵-翰城广场城市综合体 组合：商业、写字楼、住宅 业态：影院、餐饮、娱乐、 电玩网吧、生活超市、酒吧 主力店：大地影院 项目规划亮点： 1、临街里面规划 ，增加商业 延展面，避免内街风险 2、3-4层持有，统一招商 3、全部采用专变供电 * * 四、业态规划与租售方案 1、业态规划 主力店规划——如何发挥主力店聚集人流作用 零售、餐饮、娱乐、休闲业态比例及组合——根据项目区位决定比例组合，是配套还是招商需求？ 业态规划与商家拓展要求——主题餐饮、特色餐饮、快速餐饮、娱乐、足浴、温泉、连锁酒店等对物业要求 楼层组合与交通动线设计 水电消防与物业配套要求 * * 案例：江南摩尔 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 案例：江南摩尔业态规划 * * 四、业态规划与租售方案 2、目标客户与商家分析 根据项目定位和业态规划，确定目标客户 主力店招商——物业条件、周边居住人口、城市规划 三线城市招商——卖场+餐饮娱乐休闲+加盟品牌店（本地） 客户资源与商家开发——电话、网络招商+扫街 商家运营模式与目标客户寻找 直营店、加盟店、直营连锁店 订单式商业模式 大型卖场、百货、影院 * * 四、业态规划与租售方案 3、租售方案 商业地产销售模式 独立商铺销售（1拖3？） 商铺分割式销售（如何控制统一招商？） 3-5年返租（如何处理8年租期业态？） 带租约销售（如何防范商家断租风险？商家选择、违约责任？） 租售模式和价格策略 基本利润空间、租金平衡、返租期后租金回报预测 商业地产开发商持有比例 * * 五、商业地产项目营销推广 1、商业地产推广与住宅项目销售之区别 项目经营模式和目标不同 开发/销售/移交VS开发/租售/运营/增值 投资开发价值实现途径不同 销售回笼资金VS租售-长期收益 产品价值和卖点提炼方式不同 地段/户型/配套/价格VS商圈/品牌商家/运营能力/未来增值预期 项目营销推广服务商支持模式不同 销售代理公司VS商业运营公司 商业地产最终目标，是实现开发商、投资者（业主）、商家和消费者四方共赢。 * * 五、商业地产项目营销推广 2、商业地产推广技巧 准确的项目定位和业态规划，是成功推广的前提（锦丰商业广场） 了解和诠释商业地产的投资属性，是商业地产销售推广的关键 商业地产指一种长期投资，有长期稳定的租金收益和增值预期 任何商业都有市场培育期，不能急于追求高回报 掌握和了解商家拓展要求和经营模式，是招商推广的关键 招商手册和物业推荐方案 项目及商圈的详细信息 招商在先是商业销售的保证——提升投资者信心、带租约销售 动态运营商业地产租售模式，能确保商铺快速去化 * * 五、商业地产项目营销推广 3、商业地产推广SP活动 项目奠基仪式 商家恳谈会 主力店签约与招商新闻发布会 连锁品牌拓展与投资商对接 业主委托招商协议签订仪式 产品推介说明会 * * 项目奠基仪式 * * 商家恳谈会 * * 连锁品牌与加盟商定向拓展对接活动 * * 商家签约和招商新闻发布活动 * * 六、商业地产项目招商执行 1、招商计划制定 业态规划与物业推荐方案 根据商家拓展需求，拟定物业推荐方案 做好功课，了解商家推展偏好 目标商家与招商区域——娱乐休闲：浙江，电玩网吧：福建，小商品：义乌，药店：湖北 招商业态进程计划——业态招商先后次序，主力店优先 招商区域进程计划——从外到里，从高到低 楼层组合进程计划——2-3层，带动1-2层零售，预留入口动线 * * 六、商业地产项目招商执行 2、招商执行与团队管理 招商团队组建方案 经理、主管、专员、文员 招商合同拟定与法律支持 开发商法务审核 招商操作流程 招商人员绩效考核办法 基本工资（底薪+绩效工资）+业务提成+公司福利 * * 六、商业地产项目招商执行 3、