商业地产行业研究V30.ppt

三种模式之间的对比分析 第*页 5.4 模式比较及借鉴 名称 定位 规划 资金 招商 经营 出租模式 购物中心 要求很高 对于业态组合，业种的丰富度和品牌要求极高 对自有资金要求极高；采用只租不售的方式，经营回收期长 引进有品质的主力店是关键；各店铺之间形成有序的竞争是必要条件 要求形成一套完善的管理体系，一般由专业的公司来经营，以实现物业增值 出售模式 小商品城 要求一般，但有一定风险 对业态组合、业种等有一定要求 由于规模较小相对资金要求较低，从长期看，主要以租为主，对自有资金要求不断提高 随着投资者越来越理性，对于招商的要求越来越大，由注重营销创新向注重品质创新转化 对经营的要求日趋提高 订单模式 采用订单方式，在协议开始 已经确定定位 对如何发挥协议伙伴之间的组合要求极高 由于有主力店投资，很大程度上减少了自有资金的压力 在开业前已经确认了主力店，主要是协调好主力店与其他店铺的关系 要求有一套完善的管理体系，对专业人才的要求提高 三种模式未来的发展趋势 第*页 5.4 模式比较及借鉴 出租模式－购物中心 一体化开发将配合购物中心发展成为开发的主导模式； 购物中心将成为未来商业地产发展的主要业态； 某些一线旅游城市与二线城市将成为新开发热点； 市郊购物中心将成为发展重点； 购物中心平均规模将进一步扩大； 根据消费者的需求，业态及业种将进一步丰富； 将形成完善的经营体系和管理流程。 订单模式 订单地产将成为商业地产的主要发展形式； 对主力店的品质和业态组合要求将进一步提高； 与合作伙伴的配合将进一步加深； 对管理和规划的要求将更加提升； 对复合型管理团队的要求日益增加； 出售模式－小商品城 小商品市场将面临大规模的升级和改造； 受到连锁经营和专业专卖店的冲击和挤压越来越激烈； 综合和零售市场减少、专业和批发市场增加； 食品和服装摊位减少、五金电料类、家具类、金属材料类、建筑及装饰材料类的摊位则在逐年上升； 由粗放型管理向规范化管理转变 出售比重不断下降，长期来看以租为主。 持有型物业是大势所趋 第*页 即使在“散售制”深受弊病的今天，许多房地产开发商并没有放弃这种模式。合生创展、富力集团，这两支粤派的地产大鳄在商业地产领域从来就是租售并举，以售为主。 北京万达广场的副总经理杨明明表示：万达第三代商铺主要是持有，以后项目也不会再销售。在经历了散售商铺的诸多前车之鉴，人们达成共识：持有经营是保证商业地产后期规划和经营顺利进行的起点，持有型商业物业是大势所趋。 金地中心写字楼及商业、中海广场、首创集团A－ZTOWN项目全部商业面积都是自持；北京万达广场而起的商业全部持有。中粮集团明确表示：我们坚决不出售商业；华远集团强调：会把所有能够保值增值的商业物业留在手里；即使富力集团卖掉了大部分的写字楼和商铺，但有一些城市中心的优质物业却也坚持持有。 “持有”表明者地产商实力的增强。正如华远集团总裁任志强所说：当企业发展到一定阶段，有了一定的资本实力，就必然考虑持有一部分物业。 “持有”也是对中国商业地产增值前景的看好，仲粮联行商铺部董事曾表示：”尤其是那些核心地段，充满无限上升空间。“ 许多例子也说明了商业物业巨大的增值潜力是开发商宁可“持有”的一条重要原因：山西的华宇集团在北京中关村投资了华宇购物中心，但是的买价为每平米1万多元，几年之后，尽管商场的经营业绩并不出色，但本身的物业价值已经翻了一番。2005年，新加坡嘉德置地斥资18.37亿元买下中环世贸两栋甲级办公大楼，当时的买入价是每平米17000元，现在的评估价应该到了3万。 5.4 模式比较及借鉴 目录 第*页 第一部分 宏观经济现状分析 第二部分 商业地产行业现状 第三部分 鑫苑置业发展分析 第四部分 商业地产资本运作分析 第五部分 商业地产经营模式分析 第六部分 商业地产价值链分析 为什么要进行价值链分析？ 第*页 6 价值链分析 由美国哈佛学院著名战略学家迈克尔?波特提出的价值链分析法，把企业内外价值增加的活动分为基本活动和支持性活动，基本活动涉及企业生产、销售、进料后勤、发货后勤、售后服务。支持性活动涉及人事、财务、计划、研究与开发、采购等，基本活动和支持性活动构成了企业的价值链； 不同的企业参与的价值活动中，并不是每个环节都创造价值，实际上只有某些特定的价值活动才真正创造价值，这些真正创造价值的经营活动，就是价值链上的战略环节 ； 企业要保持的竞争优势，实际上就是企业在价值链某些特定的战略环节上的优势。运用价值链的分析方法来确定核心竞争力，就是要求企业密切关注组织的资源状态，要求企业特别关注和培养在价值链的关键环节