国际商务中心策划方略100406.ppt

【公寓部分】 区域价值 产品价值 投资回报率参考 单身公寓50㎡（简装） 目前在该片区市场租金：1500元/㎡ 按照6000元/㎡的售价，按揭8成，贷款30年。 总房款：300000元 首期付款：60000元 贷款总额：240000元 月供：1295.72元 每月盈余=1500-1295.72= 204.28元 市场租金 月供房款 同类物业稀缺性 我们的买家是谁? 最大优势在于项目地处连云区新核心片区，享受新区发展带来的周边配套、交通和升值潜力 1、故项目开发应利用本身优势，可作为连云片区的商住配套来运作，强调项目位于新中心、交通、配套不断完善、工作生活方便，营造都市甜蜜小屋概念。 2、开发上注意降低成本，以低价快速入市，迅速抢占市场。 最大劣势在于项目户型均好性不够 规避策略： 1、可以在营销服务上下功夫，包括现场专业的售楼服务、物管服务以及情景体验式服务如个性样板房体验； 2、面对国家政策的打压，采取灵活的促销策略，通过营销策略层面来解决。 占据形象高度…… 案名与本案的定位由直接的关系 实现方法： 1、引入酒店式管理服务 2、赠送精装修 3、营销高度占位 1、引入酒店式管理服务 2、赠送精装修（装修成本：1000元/㎡） 实现方法： 1、无需要引入酒店式管理服务 2、无赠送精装修，毛坯房即可 3、平实营销 【写字楼部分】 我们是不是只需要这些就可以把项目推出市场并一售而空？ 显然不可能 本项目作为片区商务酒店公寓，凭借优越地段、高档的产品配置，完美演绎商务人士的居住形态。 按照国际酒店的服务标准：设置大堂礼宾服务中心、商务服务中心、客户服务中心、家政服务中心等6大服务中心，通过制定高水准的服务体系，提供数十项国际商务酒店式“个性化”贴心服务。 　 从居家的钟点工服务、保姆服务，到酒店式的住家打理、推车上门洗衣服务，再到文件翻译、票务预订、商务助理、家庭商务理财等商务服务，在国际商务中心均能一一实现。 门：入户门为高级防火防盗实木门，内藏钢板，配高级防盗门锁及猫眼，卧室及浴室均选用高级木门配高级门锁。 墙：高级乳胶漆，客厅及两房卧室配有造型艺术灯槽、餐厅及客厅配有高级灯具。 窗：铝合金窗框配钢化白玻、夹胶玻璃，落地凸窗配工艺护拦。 阳台：选用精美不锈钢加12厘米钢化白玻栏杆围护，地面铺砌高级防滑地砖。 厨房：高级抛光砖的墙加高级防滑砖的地，高级系列配无缝云石台面，大森牌抽油烟机、美的燃气灶、普林西斯消毒柜，铝质吊顶。 浴室：马赛克玻璃、防滑地砖、铝质吊顶，箭牌洗脸盆、卡莱尔牌座厕、绿风岛牌换气扇。 其它：多台名牌分体空调、大森牌燃气热水器、高级实木柜、远程自动抄表系统。 家电： 精装厨具、煤气灶、空调、消毒柜、衣柜、热水器、 价格平举稳打，实现利润价值合理化。 方案2：5500-6500元/㎡ 1、项目利润区间相对较少，在合理范围之内 2、项目营销较为朴实，对公司的品牌树立是较为欠缺 1、不用追加项目资金投入，缓解资金压力 2、无需对装修把控 1、资金需要重新追加，增大资金压力及风险 2、对装修有着成熟的把控要求 1、项目利润可以最大化实现 2、对公司及项目品牌有着巨大的提升 问题 利益 问题 利益 方案二 方案一 总结： 我司建议： 本案是片区第一个纯酒店式公寓，应树立标杆形象，以全新的态度面市，引起市场关注。 选择方案一 价格策略 采取低开高走策略，创造升值空间 价格提升依靠回收折扣和提价两种手段，依据具体 情况执行 公寓预期实现销售总体均价7500元/㎡ 营销篇 涨至8000元/㎡ 2010年10-11月 尾盘期 4 涨至7500元/㎡ 2010年8-9月 热销持续期 3 公寓实现整体均价7500元/㎡ 发售7000元/㎡ 对外公布6500元/㎡， 价格爬坡 2010年6—11月（6个月） 2010年6-7月 2010年4-5月 时间 合计 公开发售期 2 客户咨询期 1 营销阶段 序号 营销阶段 序号 营销阶段 时间 工作大纲 时间节点 重点工作 1 客户咨询期 2010年4-5月 1、宣传物料 2、售楼处设计单位招标及方案评选 3、售楼处设计方案确定及装修筹备 4、户型模型制作筹备 5、样板房设计单位招标及方案评选 6、网络公司招标及网页设计 7、宣传折页、户型图手册设计及制作 8、围墙包装 9、项目现场包装 1、4月中旬底前完成销售物料的准备 2、5月1日前售楼处进驻 3、5月中旬现场包装、户