大型商业建筑策划及设计要点讲座.ppt

大型商业建筑设计要点及案例分析 项目前期策划思路、问题、与对策研讨 洪 斌 简述历史，寻找发展轨迹 中外购物中心发展史 北美：50年的发展史经历了郊区兴起和回归城市两个阶段 东南亚：25年的发展史创造了集约租户的营运模式和高于酒店和写字楼的回报 中国：13年中的发展历史其速度和规模引世人瞩目 以前的MALL 产生于战后，城市迅速高速郊区化 居住社区地点与商业发展，工作就业地点基本完全脱离 现在的MALL 城市中心再发展需要MALL增加城市的活力 人性化的回顾使MALL的发展与居住社区紧密的联系起来 MALL的起源 每个城市的城隍庙,中国传统商业:一条步行街形式的商业布局 现在的MALL 广州天河城是中国最早现代意义上的Mall，每日人流平均量超过20万 各地商业中心遍地开花，规模、档次一个比一个高。 机遇和挑战：大型化、主体化、风格化 2.购物中心需要明确的几个定义 购物中心(Shopping Mall or Shopping Center) 体验性消费需求 购物中心的开发商和使用者 购物中心开发项目管理中的商业顾问 购物中心的市场定位 国际购物中心协会(ICSC) 购物中心Shopping Mall or Shopping Centre 日本购物中心协会的定义：“MALL是由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费需要的社交空间，发挥一定的城市功能。” 购物中心Shopping Mall or Shopping Centre 按照上海市购物中心协会2007年9月9日提供分类标准属于超区域类，其定义：“购物中心是由单一产权所有者拥有，并统一实施有计划地开发和管理的零售和其他服务业设施的组合型的商业形态，总出租面积（GLA）一般不小于30000平方米。购物中心的商品零售面积（GLA）应不小与30%，商业组合的类型应不小于三种，并有不少于30个租赁单位。购物中心提供泊车位。购物中心的大小和定位一般由覆盖地区的市场特点决定。” 商业购物中心类型 商业购物中心类型 体验性消费型态 商业市场的进化过程随着消费型态的改变，已从过去之农业经济、工业经济、服务经济转变至“体验式经济”时代(Experience Economy) 消费行为则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。 （未来发展趋势） 体验性消费成为现代购物中心地产开发的主要推动力，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性引领购物中心业态的发展。 MALL的特征：一站式的生活体验 一站式:MALL通常集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，具有广泛选择性、方便性和娱乐性，能为消费者带来一站式的生活体验和感受。 集合性：它把分散在城市各个角落的商店聚集在一起，提供齐备的商品是购物中心的基本功能。 服务性：购物中心不仅是商店，而且还是人们的休闲场所，它汇集了休闲、娱乐、文化、艺术、购物等全方位的内容，为人们提供一个消费和享受合一的去处。 地域性：购物中心设在何处，取决于商圈内居民消费水平和购买习惯、交通、货物供应等条件。 购物中心的开发商和使用者 开发商是指投资开发并拥有购物中心所有权的个人或企业；使用者指的是购物中心的经营管理者，可以是个人或企业通过租赁方式获得购物中心的经营权，也可能是开发商聘用的经营管理团队，也可能是开发商和使用者是同一体，如百联集团的百联西郊购物中心。 购物中心开发项目管理中的商业顾问 是指开发商或使用者聘请的做市场调查、对商业定位、商业业态组合、布局等方面提供咨询的个人或企业 购物中心的市场定位 市场定位涉及到四个方面，即“内涵”、“档次”、“形象”和“承诺”， 内涵：做什么商品和提供什么服务 档次：什么档次的商品和服务 形象：通过营销手段在消费者心目中构建了即将建造的购物中心的形象 承诺：在构建这个形象的过程中，开发商和经营者事实上已经向消费者作出承诺 国际购物中心协会 国际购物中心协会（International Council of Shopping Centers）成立于上个世纪70年代，总部设在美国，会员遍及全世界，每年举行年会，中国从2004年起也组团参加。 每年要给成功的购物中心设计作品颁奖.获奖的条件是:由于独特设计而赢得了可观的商业效益,特别是营业额. 3.中国当前购物中心开发热潮和存在的问题 投资每年以30%速度增长 主要问题有: 1) 盲目追求超大面积 2) 缺乏商业经营主题 3) 整体布局尤如迷宫 4) 无法实现使用目的 缺乏商业经营主题 整体布局犹如迷宫 无法实现使用目标 4、目前既懂建筑设计又懂商业营运的复合型