博思堂崇仁25号地块前期定位报告2007_43PPT.pptVIP

太阳从天际线跃起，城市初露端倪，居住、商业、办公、公共交通、行政机构合理布局，开敞空间生活便捷、生态环境自律保护、邻里生活和谐美满，…新城市主义之光照耀全城。 ------新城市主义 新城市主义之 重视城市边界，建设紧凑型城市 新城市主义之 继承传统，复兴传统开发 新城市主义之 以人为本，建设充满人情味的新社区 尊重自然，回归自然 新城市主义之 提倡健康的生活方式 新城市主义之 回归传统习惯性的邻里关系 葵花 太阳之花 传播新城市居住主义之光，开启居住新纪元 绽放五常，闪耀全城 为太阳之花绽放全城 五常市地产市场现状/住宅现状 五常市地产市场现状/供量 五常市地产市场现状/需求 农业型城市五常在05年政府取消农业税后，农民收入大幅提高，农民新生代结婚安家选择在城市买房已经成为一种时尚和趋势，五常地产刚性需求极强； 葵花药业、古泉酒厂、五常大米等本地企业的蓬勃发展直接带动城镇收入提高，换房、二次置业需求持续增温。 虽然07年五常地产进入超常规发展，在建面积达23万米，拟建但由于需求猛烈，市场仍然显现供不应求状态 五常市地产市场现状/产品 现有产品品质： 调研五常在售楼盘8处，成熟社区3处，其品质如下： 五常现有产品明显带有五类城镇的特征，规划落后、设计难受、销售混乱，目前的产品状况给本案极大机会 五常市地产市场现状/价格 五常市地产市场现状/价格 现有产品价格： 五常市地产市场现状/高层 销售特性： 五常在售项目中多层基本不存在营销概念，高层中因时代嘉园为五常常务副市长投资开发，聘请哈尔滨销售人员进行了略微的包装、策划，销售中心装修后摆放沙盘、户型模型的销售工具，成为五常销售最系统的项目。 综合市场项目研判： 五常地产市场仍处于初级阶段，普遍竞争力偏弱，需要高品质产品引领市场走向成熟 60-90米为本市场主力户型，120米以上大面积住宅应限量版生产 高尚产品存在一定量市场空缺 地块商业氛围不成熟，项目底商招商挑战与机会并存 项目位于崇仁社区哈五路五常入口方向右侧，呈东西长向，南北短向，靠休闲广场，沿金山大街 地块周边环境成熟，周边50米辐射区内林立政府机构、广场、社区、学校等配套设施齐全、开发区内发展升值潜力巨大 地块所属区域住宅相对成熟 地块周边商业氛围不强 片区房地产市场状况以及对本项目的启示 本项目开发正处于片区的快速发展期，开发区经过多年基础建设与政经匹配，走过了艰难的培育期，即将迎来快速发展阶段，井喷式发展会快速提升项目价值； 片区房地产市场状况以及对本项目的启示 3、职业性质： 由于时代嘉园开发均是100-180米大户型，而且付款方式十分单一，只能一次性付款。对买主的经济实力要求很高。个体经商业主、政府机关、教师等高收入人群为项目购买主力，其中个体经商业主与政府机关人员占购买人群71%强； 4、户型面积： 小面积产品去化速度较快，120米以下的户型已销售70%以上。 5、购房目的： 购房者首选的五常第一座高层带来的新鲜感，其次才是追求生活舒适和生活高度，标榜身份者也不乏其人，外地投资客、本地投资客约占15%。 一般被描述为：社会的中坚，单位的脊梁，基本事业有成，眼光敏锐，富有远见，有责任心，懂生活，爱生活，爱家人、年龄在30-60之间。他们具有一定的经济基础，受教育程度较高，追求生活品质，开明，接受能力强，对新鲜事务不排斥。 （1）社会的原动力 （2）品质的追求者 （3）新鲜的猎奇者 （4）成熟的投资者 （1）政府科级以上领导 （2）社会固定投资团体 （3）有限资本运营高手 五常首席高尚地产 核心概念 新城市主义 葵花药业自98年建厂以来，凭其优质产品为获得良好的信誉，因此在人们心中葵花的诚信已深入人心 葵花产品几经市场考验屹立不倒，不断推陈出新，足以证明其品质 做药就是做健康，看到葵花很容易联想到健康 本案建议，在本项目中引入葵花的原有价值，并在其基础上拓展到“健康”、“阳光”、“高尚”等含义，提升项目品质和形象。 本项目开发商的利润最大化如何实现？ 商业部分与住宅部分如何相互提升？ 本项目商业部分约万米，占总体量的1/4，而地块所处区域商业氛围不成熟，商业部分如何操盘，如何定位，如何招商、如何运营使之成为区域商业中心，会大大提升住宅品质与价格。 3 Part 项目定位/市场定位 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造 葵花制造