同策2012年01月上海保利叶语2_3月营销方案.pptVIP

别墅推案 少量房源加推，补足产品供应 推案目的 仅新增15套房源，控制整体货量 选择区隔公寓干扰的优势房源 新增双拼房源，丰富产品供应结构 产品类型 套数 面积 串串 11 2413.81 手拉手 4 1042.44 合计 15 3456.25 不受干扰私密性好 临样板示范景观段 别墅推案价格 串串 2.7-2.75万/㎡ 手拉手3-3.15万/㎡ 市场因素：全市别墅陷入滞销格局，跌价并不能以价换量 项目因素：维系前期成交老客户情感，故延续上次开盘价格体系 房源位置优势明显，私密性、景观均好，为价格做支撑 定价考量 综上因素考虑，故建议 2-3月期间，别墅总供应40套，货量较大 故在常规推广动作之外，需启动其他蓄客方式 新春老客户睦邻计划 （深挖老客户，老带新成交） 别墅业务动作 启动新春老客户睦邻计划 设置介绍成交奖励机制 目的：做好客户情感维系，激发客户介绍的积极性 奖励标准 已购介绍成交1套奖励一万元，新客户同步享受，奖励金额根据成交套数累计 未购介绍成交奖励千元油卡或交通卡，新客户同步享受优惠 别墅业务动作 别墅业务执行 前期110组成交客户新春答谢 目的：情感回馈前期成交客户，以此拓展新客户 答谢方式 赠送新春答谢礼包，维系客户情感 推荐介绍购房激励，激发客户介绍积极性 宝山164组 浦东27组 嘉定7组 外地：46组 闵行22组 青浦3组 松江2组 普陀54组 杨浦52组 虹口24组 闸北19组 长宁20组 静安24组 徐汇15组 黄浦24组 卢湾10组 2月6日元宵节前 案场电话CALL成交客户，送新春祝福，告知客户保利地产将举办新春回馈答谢礼活动，与户客约定见面时间 2月7日元宵节后 根据与客户约定时间，案场分时间段进行老客户上门拜访，赠送新春礼品活动 别墅业务动作 别墅业务执行 老客户答谢礼品建议 建议以成套茶具和茶叶礼盒一套，实用体面，与本案别墅客户高端身份吻合 110组客户费用预算 宜兴紫砂茶具：300-500 武夷山大红袍：400-500 总费用：5-6万 销售指标拆分 在别墅推广和蓄客同步推动下 力争去化套数10套，总金额7500万 别墅销售目标预判 推广策略 推广策略 新春公园起势 渠道组合推广 借助春节余温，启动开年新春推广， 以公园为切入点输出主题，抢占市场先机 准备物料： 2月推广渠道 结合前期客户来访渠道分析 介绍、新闻晨报、网络、短信为主要导客渠道 线上：新闻晨报新年硬广 搜房网首页横幅、 搜房、新浪楼盘信息更新 搜房、新浪 论坛帖子炒作 线下：短信释放项目动态 介绍客户启动积分奖励 推荐介绍激励 第一步：持续前期有效媒体渠道 准备物料： 2月推广渠道 第二步：新增媒体渠道 1、项目微博——扩大项目的影响力 开通保利叶语新浪微博， 释放项目动态 2、一二手联动——利用中介资源导客 叶语 五月花 梧桐语 香槟 国际 叶上海 茉莉 公馆 上海 保利 选择全市客群覆盖面较广的有良好成交业绩的中介 进场中介建议：合富辉煌、中原地产、21世纪不动产 进场时间：2月6日正式进场带客，此前完成相关合同谈判等手续 保利叶语微博运营 准备物料： 2月推广渠道 第三步：周末暖场活动聚集人气 时间：2月9日-3月31日 场地：保利叶语售楼处 活动建议：与公园主题契合的活动-公园踏春活动、公园植树节活动等 现场配合：赠送活动客户立拍得照片，以公园为背景的个人素描肖像 时间 工程节点 推广铺排 物料及包装 活动铺排 2-3月营销总控图 售楼处内部包装、外围阵地环境包装 62号及别墅获得预售资格 精装样板房通道完成 围挡、户型单页、精装白皮书、公园宣传DVD、公园活动宣传小报、活动物料、开盘物料 每周末公园主题暖场活动 报纸、网络、短信、活动、微博、中介、道旗 3月31日 1月 2月6日 2月10日 3月28日 业务动作 自然销售 去化存货 媒体起势全面推广 收取意向金，强势蓄客 3月31日推62号精装153套，别墅15套 电话CALL客，别墅睦邻计划启动 别墅成交客户答谢，上门拜访 别墅睦邻 中介进场 微博宣传 媒体全面启动 提前三天价格公布 开盘 2月11日 精装样板房公开 THANKS! 《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 保利叶语2-3月营销方案 2012.01 同策咨询 报告目录 货量盘整 推案策略 推广策略 货量盘点 公寓存货盘点 存货量298套，货量充足，集中于后排无景观房源与