湖南湘潭金湘潭商业广场招商执行方案(doc 8).doc

金湘潭商业广场 招商执行方案 一、功能分区及商铺分割方案 主楼1-6层百货，辅楼1-4层家居电器市场，地下一层超市，现正与过内外知名商家洽谈协议中。 4、步行街定位是“七色阳光地带”，以休闲、运动为主题 步行街划分为六大功能区： 休闲服饰区：位置E001—E015 休闲品牌：堡狮龙、卡丹达仕、无印良品、佐丹奴、真维斯、班尼路、U2，G2000等； 牛仔服饰：苹果、威鹏、自由鸟、波顿、猛龙等； 儿童服饰：安奈儿、喜乐儿、猫与鼠等。 运动服饰、运动器材区：位置：F001—F013 服饰：李宁、安踏、锐步、爱乐、康威、菲乐、金一代等； 器械：大家庭、麦斯卡、生命动力等； 可以补充鞋类。 时尚女装区：位置C001—C009 歌力思、曼娅奴、艾格、欧柏兰奴、城市丽人、露黛、凡恩、影儿、白领风采、唯依等 男女装、皮具、鞋类区：位置D007—D015 皮具区：鳄鱼、老人头、华伦天奴、皮尔卡丹等； 鞋类区：百丽、奥康、红蜻蜓、达芙妮等； 男装区：七匹狼、柒牌西服、富绅等。 精品天地：位置C010—C015，D001—D006 化妆品：玉兰油、雅芳、水果之乡等； 饰品：千色店、晶之恋、艾菲尔、茜子等； 眼镜店、钟表店等。 6）通讯、电子、电器产品一条街，位置G001—G015，H001—H013 做通讯、电子、电器、数码产品一条街，以专卖店为主； 如招商难度太大，可以补充一些特色经营店，如：床上用品、布艺、家居饰品、灯饰、摄影店、音像店、书店、旅游咨询中心等。 二、租金定位及策略（步行街） 1、结合销售价格，以月供为底限，在保证投资者的基本利益的前提下，同时要为投资者预留合理的赢利空间； 参考附件1：步行街商铺销售价格表 2、参考河源同类市场的租金水平，结合本项目的经营管理、地理位置优势制定合理的租金。 通过对河源当地商业物业租赁及各品牌商家经营状况的市场调查，得出以下各项数据，如两个表格所示： 表一 河源市源城区商业物业租赁市场对比分析 商场名称 位置 营业面积（㎡） 价格（元/㎡/月） 租赁率（%） 日营业额（万元） 备注 最高价 最低价 均价 和大福总店 沿江街西头 900 222 167 184 95 6～7 95%为超市 民润市场 长塘路 2000 500 90 4～5 90%为超市 中堤路沿街门面 中堤路 125 45 65 湖滨路沿街门面 湖滨路 71 71 71 人民路临街门面 人民路 10000 133.33 44 88.5 女人街临街门面 女人街 125 125 125 化龙步行街临街门面 化龙路 125 75 91 88.7 合计/平均 表二 河源市源城区专卖店经营对比分析 品项 品牌 位置 面积（㎡） 营业额（万元/月） 化妆品 树一派 兴源西路 40 3—5 雅芳 东堤路 25 3—4 男装 老人头·梦特娇 兴源西路 80 6—8 柒牌 化龙步行街 45 5—7 女装 尚迪伊 兴源西路 30 5—7 朋友 兴源西路 30 5—7 鞋类 达芙妮 兴源西路 18 3—5 奥康 化龙步行街 35 6—9 休闲 以纯 化龙步行街 80 12—16 堡狮龙 化龙步行街 65 8—10 运动 锐克 兴源西路 160 8—12 李宁 兴源西路 80 5—8 由以上统计得出： 上述平均租金为河源市场本项目周边街铺及河源少数几个中型超市内柜台价格。由于河源市场上暂时没有与本项目具有同等商业价值的同类商用物业作为价值参照，特选择最接近本项目的女人街、化龙步行街租金为对比，得出现在的平均租金水平是：108元㎡/月。 同时，鉴于本项目的商业规划及在和源市的商业地位，步行街将依托河源目前唯一的大型百货商场，根据商业市场的一般规律及惯例，本步行街平均租金应在上述租金基础上上浮15%。 因此，按市场情况推算步行街平均租金应为：124元㎡/月 三、招商模式及策略（步行街） （一）招商模式 1、主楼4层以联营为主，同商家按营业额的一定比较进行分成； 2、步行街及主楼5层以租赁为主； 3、在项目设立现场招商中心，接受客户咨询及现场推广； 4、结合自身客户资源，深圳商业部总部对深圳地区品牌客户进行推广； 5、招商人员以河源为中心，对周边地区商业资源进行搜集与利用，主要是：惠州、广州、深圳等地。 （二）招商策略 1、目标客户的选择和来源： 品牌经营：主要由各品牌专卖店（加盟店/直营店）组成，突出品牌形象； 本地商户占45%，周边客户占55%。 2、在步行街功能定位的基础上，采取龙头品牌优先引进的原则，首先将在某类商品中