湖南水府庙旅游区策划规划.doc

湖南水府庙旅游区策划规划 项目编制建议书 北京绿维创景规划设计院 2006.8 目录 一、水府庙旅游区的资源及优劣势分析 3 1、优势 3 2、劣势 4 3、小结 4 二、项目策划的基本思路 5 1、贵企业在本项目开发中的定位――区域旅游开发运营商 5 2、目标定位与核心项目策划 6 3、总体布局 8 4、分期运作 8 三、建议 9 1、编制项目及商业运作策划 9 2、总体规划――水府庙旅游区总体规划 9 3、修建性规划 9 4、《湖南水府庙旅游区全案总体策划》 9 5、工作进程和费用支付安排 11 四、本项目团队 12 五、项目组成员简要介绍 13 附录一 总体策划提纲 17 附录二 北京绿维创景规划设计院四大专有规划设计技术简介 19 附录三：开发运作参考案例： 37 一、水府庙旅游区的资源及优劣势分析 8月12日，我院院长林峰博士、副院长杨光对水府庙旅游区进行了实地考察，结合谭总和钟总的介绍，我们对本项目有了初步的了解，并形成了一些看法。我们认为，在全国旅游迅猛发展的时机，依托于长沙作为中南超大城市的市场优势及长沙旅游缺少旅游产品支撑的大好机遇，水府庙旅游区开发，在宏观背景上已经具备了天时和地利。 1、优势 水质好、水域较大、湖区生态环境好，离长沙近，周边150公里范围内，有1000万以上的城镇人口，因此，具备成为湖南第一休闲旅游区的基础条件；休闲旅游市场基础非常好； 文脉深厚，特别是湘军文化，具有极大的影响力、号召力及戏剧性，可以成为旅游区的文化主题； 上瑞高速公路穿湖而过，路上看湖，景色优美，成为天然广告窗口；特别是高速水府庙服务站，是高速路上观湖、吃鱼、买土特产、了解旅游区的最佳窗口，可以成为旅游区的游客服务中心，具备一定的商业开发价值，具备成为引爆水府庙旅游的窗口服务功能； 湘乡市属的景区区域拆迁量小，具备发展为非农度假区的较好条件；并可以通过对农居的改造，形成俱乐部度假庄园的特殊条件； 旅游区统一管理的建构已经形成，管委会、派出所、海事处成为集中开发的有力保障；贵公司统一开发，形成了垄断优势，对于土地及景区升值价值的把控，具有特别优势的条件； 已经征用的2000亩土地价值很高，是旅游区的最安静隐密而又方便的区域，增长潜力巨大；应该最大程度的提升该部分土地的价值，形成核心运作目标； 与韶山很近（40公里），有开发长沙－韶山－湘军水府庙3日游大众观光旅游的基础；一旦形成，将可以把韶山的数百万游客引到湘潭，其潜力巨大； 原有的开发，破坏较小，保护较好；为进一步开发提供了基础； 可开发土地资源非常丰富，具备打造大型项目，大批量旅游房地产的条件。 2、劣势 缺少震撼性景观，因此，观光旅游的自然风光独特性不足；植被景观单一，缺少变化，容易审美疲劳；有深厚的文脉基础，但文化资源遗存较少，不能直接观赏；因此，必需打造山水风光和人文景致，形成独特的标志性吸引物景观； 原有开发形成的景点层次较低，产品缺少吸引力，但是，90元的门票，是一个天价，给新开发留下的价格空间不足；必需压缩原产品空间，甚至取缔过时产品，否则，新增景点非常划不来；游船档次较低，票价也较低；建议贵公司收购这些资产，或将其排除在游线以外，要求其进一步投资，提升景区水平；也可以锁定其年度收入，超出一定数额，不再参与分配； 双峰、娄底相关区域未进行规划控制，管理混乱，尚未纳入较好的统一管理；可能形成未来的竞争和破坏； 整体投资规模较大，门槛较高，因此，必需把握前期投资的总量和额度，做好分期安排；其中，第一期的项目必须能够引爆市场，并形成良性现金流循环，保证首期投资的成功。 3、小结 1）水府庙旅游区项目，完全具备打造成为“湖南第一休闲目的地”的基本条件； 2）高水平策划，有可能把水府庙打造为一个著名的“观光旅游景区”，实现与韶山旅游互动，成为全国著名的观光旅游目的地； 3）水府庙具备极大的旅游房地产开发条件，土地升值潜力巨大，建议投资商着眼于长期土地开发，形成切实的开发运营战略。 二、项目策划的基本思路 本思路只是在初步了解项目情况的前提下提出的粗略框架，仅供参考。不代表以后对项目资源进行深入考察、分析和研究后形成的正式策划思路。 1、贵企业在本项目开发中的定位――区域旅游开发运营商 企业定位：区域旅游整体开发和运营商 职责： 一级土地开发――低成本拿地，进行土地升值运作，实现土地收益最大化； 观光旅游整合――利用资源，开发湖、岛、林、鸟、亲水、游乐、文化等等不同的产品，实施观光旅游整合，实现旅游品牌与形象的突破；贵公司进行规划运营，实施招商引资，吸引资金共同开发多种项目； 核心旅游项目开发――有贵公司直接进行核心项目开发，包括开发具有震撼性的旅游产品，形成独特的观光吸引力，争取与韶山形成互动，吸纳全国性观光游