商品房网上销售步骤.doc

在商品房销售管理系统中为开发商销售商品房涉及的功能共有6个： 1、系统维护 ：维护固定权限和维护售房员的，用户名最后三位为001 2、项目申请 ：为本公司新建项目申请销售许可证，用户名最后三位为002 3、数据修改 ：分为房产数据修改和非房产数据修改，用户名最后三位为004 4、退房管理 ：办理已售房产的退房，恢复到未售状态，用户名最后三位为005 5、主管统计 ：主要对售房员进行销售许可证的分配，用户名最后三位为006 6、售房管理 ：是售房员销售房产，完成预定，取消预定，交易协议，网上签约，打印文本。 下面将逐一介绍： 一、首先开发商是如何获取网上会员号的： 开发商要进入商品房网站，申请销售许可证和网上售房首先要获取用户名和密码 开发商需携带营业执照，身份证明，银行帐号等资料到房管局办理进网申请。 房管局在输入相关信息后，商品房网络系统会自动分给申请单位一个本公司专用的用户名和密码（用户名为8位 初始密码为a1234567） 开发商凭此用户名和密码就可进入商品房网站。 房管局所给的用户名就是本企业的系统维护权限的用户名。 二、那么开发商是如何做好办件前的维护工作呢？ 1、首先开发商首次进入网站时要修改密码（密码为8位以上由字母和数字构成，并且由字母为开头），然后如实填写其它信息，同时记得填写开户银行和帐户，由于开发商因售房需要多个帐号，系统可维护若干个帐号。全部填写完毕后点击提交按钮即可。 2、系统维护工作包括：固定权限和售房员维护等工作。 （1）首先重新以系统管理员身份登录系统提供给开发商的权限分为固定权限和可维护权限两类 a、固定权限只能维护操作人员的基本信息不能增加权限不能删除等（包括：1的是系统维护，为2的是项目申请，为4的是数据修改，5是退房管理 6是主管统计）第一次进入操作系统需要对所固定权限做维护以后只需修改密码和操作人员姓名等工作才会用到系统维护。 操作：选择你要维护的权限点击登录号直接进入，在这里除了登录名与权限描述不可改，其它的都是可修改的。固定权限是和本单位同时开启使用，单位注销时本权限也将自动注销，填???日期是为了确定信息变更时间。密码的组成不得少于8位由数字与字母组成，密码必须以字母开头。 b、可维护权限是对售房员的权限管理，因为售房员的流动性较大，所以权限可增加、删除、注销。 操作：售房员可通过新建按钮来添加售房员，也可通过删除按钮来删除售房员，售房员的登录名前五位是固定的，后三位可自行维护数字取值范围001-999（001、002、004、005、006除外）。 三、开发商做好维护工作以后，开发企业可办理新项目申请 当本公司的新建项目已具备申请销售许可证的条件，可通过项目申请模块向房管局提出商品房销售许可证申请。 操作： 1、输入申请用户名和密码进入界面，点击新建开发商项目列表中会增加一个新的办件号，当申请项目发生错误则可选择删除按钮将其删除。 2、填写工程项目：点击新生成的办件号进入工程项目页面，填写相应内容，填写完后点击保存，出现数据保存成功的提示，即完成工程项目内容的输入。在这里面需要注意建筑面积必须等于销售面积，销售面积是可填写的，而建筑面积是系统自动合算的。 3、填写交缴证件：点击交缴证件按钮进入填写页面，填写完后点击新添按钮，列表中将会出现新添条目，点击每行列表后的删除按钮可删除该证件。 4、土地信息：填好其相应的内容后，点击新添按钮，出现添加数据成功。页面下方将出现土地信息列表，如想修改土地信息勾选一条信息并点击地号选中该记录可在主界面进行修改，勾选一条信息可将其删除。在这里面土地的使用年限为系统自动合算。 5、价格范围、成本预算、资金比例、参与单位等都照实填写既可。其中成本预算中总成本是系统自动核算出来的，无需填写。 6、导入房产数据：房产数据先由‘天津市商品房销售审批管理系统’导入，在返回给开发商由开发商补齐平米价格后方可进行新件审批。 点击房产数据按钮，进入房产数据页面，点击地址缩写，房产数据表则详细显示该房产信息，补齐平米价格后进行保存。系统会自动提示填写成功。 7、当所有项目内容填写完毕后，回到开发商项目一览表点击要提交的项目后的提交。提交后列表下方则会出现“办件提交成功”，请等待初审结果”这时办件会提交至房管局进入初审。此时案例状态会显示“待初审”，在这种状态下的项目内容是不能进行任何修改。 在项目申请里是可以逐页填写并保存的，而并非一次性填写，这样一个是保证了突然间的断电而造成的数据丢失，另一个则是如果开发商在一天内并不能够将所有内容填写完毕，那么就可先将填写完毕的内容保存起来，转天再进行其他项目内容的填写。 当申请项目通过初审后，开发商可在开发商项目一览表中查看初审意见。点击重新登陆返回登陆页面，进行其它的功能操作。 四、当许可证开通后，则开发商就可以在网上进行