世联–长沙房地产市场研究重点报告86P06年.pptVIP

;;长沙;长沙——长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。;城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内； 随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。 ;岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情 影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“超女”“快男”更是近年来长沙吸引世人的“亮点” ;长沙近年来GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展;长沙市人均GDP快速增长，人均可支配收入水平较高;中部省会城市中，长沙GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平;与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大;固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心;长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳;近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度;房价收入比——长沙市为6.15∶1 ，基本处于合理范围;在中南六省会城市中，长沙 “环房匹配指数”仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大;经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大;长沙——“西文东市、南帝北丐”，目前在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展。;一主二次四组团，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团;板块关键词：行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 / 融城核心;大势向上 规划利好 远景一片光明;;多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡;目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花;从供应量看，06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局;07年6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大;城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强;城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强;从分布特征看，大盘70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西;长沙市主要别墅项目分布状况——90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓;2006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主;;城南版块重点楼盘一览;;;;;;城南片区小结：;河西版块重点楼盘一览;;;;;;河西片区小结：;中心区+城东版块重点楼盘一览;;绿城桂花城——高品牌、高品质创造出高销售额。;水云间——“市区内”绝版高尔夫豪宅住宅区。;中心+城东片区小结：;城北版块重点楼盘一览;绿城青竹园——绿城品牌，长沙首席高尔夫社区， 展示优先，产品品质制胜。;藏珑——公园概念，城市中的湖景别墅， 类比深圳香蜜湖1号;碧桂园·威尼斯城——粤系开发商实力制胜、 教育推波助澜的典型。;城北片区???结：;;;;绿城·青竹园;美洲故事;保利·阆峰云墅;长沙玫瑰园;托斯卡纳;麓山恋·迪亚溪谷;鹏基·诺亚山林;星语林·汀湘十里;长沙碧桂园·威尼斯城;比華利山;南山·苏迪亚诺;中新森林海 ;阳光 100; 大盘由于占地广阔，多采用一种整体地域风格搭配各式局部风格，按照不同地形，景观形成各个风格体群； 别墅较多采用北美、欧洲、地中海等区域内交融性较强地域风格； 品牌公司产品成型效果与项目本身定位契合度高； 注重别墅产品的功能化、私密化、个性化、舒适化； 强调与周围地形景观等自然元素结合，多按照地势景观进行相关产品排布，对自然景观改变度较小。 ;;绿城·青竹园;美洲故事;保利·阆峰云墅;长沙玫瑰园;托斯卡纳;鹏基·诺亚山林;星语林·汀湘十里;长沙碧桂园·威尼斯城;比華利山;阳光 100; 重参与性和体验性； 较多运用水景； 重生态感，绿化多； 强调立体绿化，园林层次感丰富； 园林普遍呈现出高植被绿化率； 重视园林特色标志物的打造，同时重视园林的做工； 部分楼盘突现出的园林风格与定位不符。 ;写在最后…… 时间仓促，难免错漏。 欢迎指出我的不足！