世联成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议106.pptVIP

城市长高, 青房问鼎　　—电梯公寓时代下，青房·羊西线项目定位研究 及物业发展优化建议;在过去的半个月里，项目专案组进行了如下调研与研究工作;项目技术经济指标:;地块资源综合评价;二、项目开发及约束条件;项目开发目标与约束条件;三、项目发展背景研究;重点房产新政及相关政策对楼市的影响：;成都电梯公寓市场经过十余年的发展已经进入市场细分、板块分化、产品多元化发展的成熟发展期;政策及市场供应趋势;;城西、二三环环域电梯公寓市场呈现板块分化的态势，各板块依据不同的发展基础形成不同特征，项目的竞争即板块的竞争;光华大道板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，吸引了本地及外地的中产和养老客户;金沙板块依托直达的快速交通、良好的区域认知成为城市中高品质纯居住区，以金沙人文??源及投资增长性区隔光华板块;交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套完善，区域内置业能力强 ;;;板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场特征：;羊西线三环内侧: ;羊西线三环外侧: ;;;;区域内竞品分析：中档电梯公寓产品相对集中，有向中高档产品升级的大趋势;80-90平方米的户型是橙郡最为畅销的户型;90-100平方米、120-140平方米的户型是中大君悦金沙的畅销户型，即舒适型两房、舒适型三房最为畅销 ;从市场检验情况来看，80-90平方米、130-140平方米的户型是翡翠海湾的畅销户型;板块市场细化（五个区域）及电梯类物业市场特征判断 ：;;根据项目的区位条件，项目可能的目标客户来源包括以下三个层次：;区域主要竞争楼盘客户特征描述;本项目目标客户群由以下三类组成，;结合项目特性的差异化客户定位;五、区域市场展望;未来两年内电梯物业供应趋势分析;可预见的本区域未来2年电梯公寓供应量 ;市场启示：;六、目标解析及问题的提出;客户目标的现实意义;在明确了目标的现实意义以后，让我们重新审视项目自身的资源条件，寻找现实与理想之间的差距;结合项目本体条件和竞争环境，为了实现品牌、价格和速度三项突破，项目的定位必须回答以下三个问题：;七、项目定位策略的形成;核心价值诉求：深度决定高度，尺度决定精准度;领导者;补缺者;市场;成都都市休闲主义原创社区 原汁原味休闲生活之松散城邦 以全新视角演绎成都城市本色生活;案名建议：;案名建议：;案名建议：;案名建议：;八、项目方案优化建议;规划方案优化原则：;现有规划方案分析： 规划方案与整体定位基本吻合;优化原则： 打造中高品质、高性价比产品;1、总平;2、户型配比;优化建议： 一、满足用地强度、景观优先、朝向优先原则 二、以居家型三房和多元化两房互补 三、户数配比，三房占60%，两房占40% 四、以90 ㎡为界，现有户型配比中90㎡以下户型（约占55％）进一步细分为： 　　a、80 ㎡ 　 两室两厅一卫　　（22％） 　　b、90 ㎡ 　三室两厅一卫　　（22％） 　　c、 90 ㎡＋偷面积　三室两厅一卫　　（11％） 五、基于以上面积的调整，为保证容积率，90㎡以上户型 110 ㎡ －130 ㎡ 面积配比适当上调，但总原则控制在140 ㎡以内。 ;户型面积划分;3、标杆产品;标杆产品优化建议;偷面积;梁;两层高露台/送实惠 增加入户花园/提供一个半户外的活动空间/送面积;优化原则： 六大标准，体验黄金尺度;黄金尺度·生活体验之旅：;城市尺度;城市尺度;城市尺度体验——关键点1：入口广场;城市尺度体验——关键点2：交通动线;城市尺度体验——关键点3：道路;城市尺度体验关键点4：地下室;黄金尺度·生活体验之旅：;空间体验;空间尺度体验;空间尺度体验——关键点1：中庭水景;空间尺度体验——关键点2：园林景观;黄金尺度·生活体验之旅：;康体中心;品质尺度体验——关键点2：细部处理;黄金尺度·生活体验之旅：;生活在这里，人与人之间不再隔阂 和谐是社区的另一代名词…… ;邻里尺度体验——关键点1：泛会所;黄金尺度·生活体验之旅：;世界顶级德国 断桥铝合金窗框;…;车辆出入管理 小区背景广播信息系统 小区安防监控系统中心 家庭紧急报警系统 物业管理公告 在线服务 万能IC卡;提高客户可以享受的权益或附加值 ;黄金尺度·生活体验之旅：;优化原则： ;二期（A地块）产品及营销升级方向;Thanks！;附：案例分析;针对本项目的现状，我们对类似项目的开发进行了研究，并着重分析了其中的四个案例以借鉴成功经验;万科·金色家园;万科·金色家园的成功关键要素：;北京建外SOHO;北京建外SOHO的成功关键要素：;翠湖山庄;诺丁山;