160505江山帝景公寓营销定位思考要点.ppt

江山帝景公寓营销定位思考 项目精装公寓定位可行方向判定 公寓思考： １、项目公寓性质为“精装住宅”范畴，在目前的市场上，第三套限贷； 精装酒店公寓 （居住方向） 商务公寓 （商务办公方向） 学区公寓 （自住陪读） 整体市场 热销案例 定位分析 1 2 3 2016年4月份长沙市场公寓供应为14.6万方，成交量为9.2万方，成交价格7457元/平。 PART-2 整体市场分析 整体市场 集中在主城区二环内，城市热点区域岳麓区、武广片区、南城等依托城市发展及日渐成熟的配套，众多个项目均有规划公寓产品 整体格局 PART-2 整体市场分析 客户购买需求 审视全城，长沙公寓市场客户主要由投资型、自住型、办公兼自住三类客户组成。 PART-2 整体市场分析 客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。 项目 客户来源 年龄分布 职业特征 置业目的 置业关注点 蓝湾国际广场 长沙市区的客户45% 地级市的客户35% 外地的投资客20% 30岁以上 做生意的老板 企业中高管 公务员 投资60% 自住40% 地段与升值潜力 精装修 户型 明城国际中心 娄底、益阳等地级市的客户35% 长沙市区的客户30% 省外投资客户25% 30岁以上 生意人 公务员 老师等泛公务员 投资60% 自住40% 地段与升值潜力 商住两用 开发商品质 东塘瑞府 长沙市区的客户50% 地级市的客户30% 省外的湖南人20% 30岁以上 个体户 私企白领 事业单位 投资60% 自住40% 地段 精装小户 万博汇　 长沙本地人35% 在长沙工作的湖南人20% 地级市的客户25% 省外投资客20% 25-30 40岁以上 生意人 教师 公务员 投资60% 自住40% 地段与配套 教育资源 小户型 壹号公馆　 长沙市区客户40% 地级市的客户30% 省外投资客30% 25-40岁 个体户 企业中高管 富二代 投资60% 自住40% 地段 升值空间 精装修 东宸19公馆　 长沙市区客户70% 地级市客户20% 省外客户10% 25-45岁 企业中高管 事业单位职员 投资60% 自住40% 地段 教育资源 德思勤广场 长沙市区客户60% 地级市及省外投资客户40% 30-50 私营业主 企业中高管 公务员 100%投资 地段 配套 升值潜力投资回报 客户特征 及关注点 PART-2 整体市场分析 整体市场 热销案例 定位分析 1 2 3 热销公寓一：返租酒店成为市场最火爆产品。 热销原因一 PART-2 热销原因分析 热销原因二 项目 主力面积 折后单价 总价 套数 销售率 备注 达美美立方 30-60 ㎡ 毛坯7200-7899 22万-30万 1200 30% 低总价+低首付 建安像素汇 24-40㎡ 精装7000 18-28万 1065套 100% 低总价 奥克斯广场 45-50㎡ 毛坯6900 30-35万 450套 100% 低总价 德斯勤城市广场 40-45㎡ 精装9000 30万起 616套 100% 低首付+低总价 热销公寓二：低总价低首付公寓不限购不限贷销售火爆。 PART-2 热销原因分析 热销公寓三：附带“学位”，主打学区公寓销售火爆！ 项目 主力面积 折后单价 总价 套数 销售率 备注 万博汇 50㎡左右 9800 49万 485套 99.17% 主打砂子塘小学学位公寓 钰龙天下 33-77平 5800 20-45万 1200套 40% 主打长郡双语实验中学 热销原因三 PART-2 热销原因分析 分布状况：依托地段，主要分布在二环内城市核心区 销售价格：公寓价格实现良好，精装公寓通过拔高精装价格实现溢价； 销售速度：区域内米兰春天当前市场环境下，公寓销售依然保持良好销售速度。30-50㎡为主力面积户型区间，套房小面积销售优于大面积 案例借鉴：返租低总价商务公寓、学区公寓成为当前市场最热销的公寓产品。 小结 客户来源宽泛，受区域发展的限制相对较小。市场机会相对较大，市场成功案例通过返租酒店、低总价公寓及学区公寓实现热销，并带动溢价。 本案精装公寓机会分析 公寓市场机会—— 酒店公寓 商务公寓 学区公寓 区域酒店类物业两极分化严重，区域内多以四星级以上酒店规划为主，周边安置小区则多以低档次酒店、宾馆为主，片区未来酒店市场需求较大，酒店公寓市场存在较大的发展空间 华天商务酒店 洋湖style星级酒店 该区域超过5家以上低端经济酒店 该区域超过5家以上低端经济酒店 区域内规划多以四星级以上酒店规划为主； 片区安置小区较多，提供了一些低档次的住宿安排； 区域内聚集了多所高校及长沙岳麓科技产业园，酒店公寓市场发展空间巨大 中医药大学 工业学院 区域酒店现状 区域内科技产业园，为酒店公寓带来了可观的终端客户群资源 这里的管理者有很多，他们