〔新政〕下房地产开发企业面临的新挑战和应对.docx

“新政”下房地产开发企业面临的新挑战与应对 摘要：本文从2006年5月17日国务院出台新的、更为严厉的房地产宏观调控政策入手，论述了房地产开发企业在新的调控政策下面临的几大新的挑战，提出房地产开发企业的风险日益增大。针对国务院新一轮的房地产宏观调控下房地产开发企业的风险增大这一现象，作者提出房地产开发企业的应对方案。 关键字：房地产　宏观调控　 应对 2006年5月17日，温家宝总理主持国务院常务会议，针对房地产存在的问题，会议提出了六条有针对性的建议，即，被业界称为“新国六条”。其主要内容是：调整住房供应结构; 进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，加强土地使用监管、制止囤积土地行为; 合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求动之以情增长; 进一步整顿和房地产市场秩序; 加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房; 完善房地产统计和信息披露制度。2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称九部委意见），对“新国六条”进行了细化，具体内容在此不再赘述。“新国六条”的出台，标志着新一轮的调控的开始，对房地产开发企业来说，这些新的政策的出台会带来什么样的影响呢？房地产开发企业应如何应对这些新问题？怎样做出相应的调整？来适应新的房地产开发趋势。笔者欲对这个问题谈谈自己的看法，并与各位同仁交流。综合“新国六条”和九部委的意见，笔者认为，新的调控政策对房地产开发企业主要带来三方面的影响： 一、房地产开发企业将面临更大的资金压力 根据九部委的意见第（四）条的规定：严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%的借款条件的企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的企业，商业银行要按照审慎经营原则，从来控制展期贷款或任何形式的流动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中“定金和预收款”占全部资金来源的43.1%；房地产开发企业自筹资金占资金来源的30.3%，也就是说，目前房地产开发企业的平均自筹资金低于“新政”要求的35%，这势必使一部分房地产开发企业拿不到银行贷款，或难度增大。根据第（四）条的规定，对闲置土地和空置商品房较多的企业，银行要控制展期贷款或任何形式的流动授信，不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物，这些实际上也增大了房地产开发企业贷款的难度。从上文可知，房地产开发企业的自筹资金占资金来源的30.3%，众所周知，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。而在新一轮的调控下，从2006年6月1日起，政府要对购房不足5年转手交易的，要按售房全额征收营业税，再加上个人按揭贷款首付款比例不得低于30%。这些政策，又将引导市场进入新的轮的观望期，房地产交易可能会出现连续数月疲软，现金流回收速度进一步放缓，因此靠购房者“埋单”已不可行。又根据（七）的规定，土地、规划等部门要加强对房地产开发用地的监管，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，按闲置土地处置。这一政策，从另一侧面也会给开发商更大的压力，有些开发商要一改“拖拖拉拉”的开发方式，其本身就意味着资金压力的增大。以上，凡此种种使开发商的资金压力骤然紧张。 二、房地产开发的成本控制对企业来说更为重要 在九部委的意见中，在土地的供应方面，提出了“双限”，“双控”的土地供应政策，即，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。这种“双限”， “双控”的作法，对开发商来说，就是将开发成本的控制的重要性提高到一个前所未有的高度，房地产开发企业要想在日益激烈的市场竞争中站稳脚根，势必要进行更有效的成本控制与管理。这就要求房地产开发企业在项目立项阶段，要做好调查研究并收集大量的对房地产价格有影响的市场信息。影响房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定，在项目定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素。根据九部委切实调整住房供应结构的要求，从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90玉米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，且过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一强制性的要求，再加上别墅用地亦不再批准的“一刀切”规定，实际上意味着高品质楼宇的绝对减少和普通住宅的绝对增加。众所周知，在房地产开发行业，普通住宅的盈利空间是远远低于