融资设计范本.doc

PAGE  PAGE 12 目 录 一、背景资料与分析 ……………………………………………………………1 二、财务评价 …………………………………………………………………… 三、不确定性分析 ……………………………………………………………… 四、融资风险分析与应对措施 ………………………………………………… 五、综合评价和结论 …………………………………………………………… 六、详细计算过程 ……………………………………………………………… 南鑫商厦融资方案经济分析与评价 （由学生自行命名，如：凯源商厦、南方商厦等） 一、背景资料与分析 （一）项目概况 1、经营规模 本投资项目拟建一大型商厦，位于上海市徐汇区，南临××路，北临××路，东临××路，西临××路，总建筑面积为20000平方米。商厦拟2年建成，第3年开始经营。 （位置由学生自行设置，如徐汇区，北临漕宝路，西临桂林路等） 2、实施进度 设本投资项目建设期为2年，经营期10年，计算期12年。 3、固定资产估算 固定资产投资含：建筑工程费、投资方向调节税、设备费、装潢费用等。 建筑工程费中含：工建费、水电征用费、设计费、动迁费等。工建费以2750元/平方米（建筑面积）估算。水电征用费以400元/平方米（建筑面积）估算。设计费估算为200万元。动迁费估算为350万元。 投资方向调节税以工建费的10％计算。 设备费中含：电扶梯费、变电所、中央空调、电话总机等费用。电扶梯估算为500万元。变电所估算为300万元。中央空调估算为1200万元。电话总机为100万元。 商厦市场定位为社区型百货商厦。装潢费用以2500元/平方米(建筑面积)估算。 4、递延资产和流动资金估算 递延资产估算为500万元。其中：开办费为300万元，不可预见费为200万元。流动资金为2000万元。 5、总投资估算及资金来源 投资总额估算人民币1.7亿元。其中，建设投资1.5亿元，流动资金投资0.2亿元，投资进度详见表1-1。 注册资本(自有资本)0.5亿元，银行贷款1.2亿元，贷款利率12％。 表1-1 分年投资计划表(单位：万元) 年份 项目 1 2 合计1.建设投资30001200015000其中：自有资金300020005000银行贷款010000（年中）100002.建设期利息06006003.基建投资30001260015600 其中：固定资产30001150014500不可预见费用与开办费0110011004.流动资金20002000其中：银行贷款200020005.项目投资总额17600 6、贷款及还贷方式 固定资产还贷，建设期间只计息不还款，从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。 流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。 7、销售收入 销售总额第1年为1.8亿元，以后每年递增15％，毛利额按行业加成毛利率22%计算。 8、折旧与摊销方式 商场建筑和设备残值分别为原值5%，折旧年限分别为40年和10年。装潢折旧无残值， 折旧年限为5年。递延资产摊销年限为5年。折旧与摊销均采用直线法。 9、职工工资总额及附加费用 公司人员共计450名，职工工资总额及附加费用以平均20000元/年?人计算，经营期第1年为900万，以后每年以10%递增。 10、其他费用 其他费用经营期第1年估算为250万元，以后每年按10％递增。 11、税收 税收项目暂计增值税和所得税两项。销售总额为含增值税的收入。增值税税率为17%，所得税税率为33%。 （二）本投资项目分析中的财务处理 1、还贷方式 基建投资还贷，建设期利息只计不付，建设期利息计入开办费，形成递延资产。原计划 从经营期开始还贷，每年先付清利息，本金与建设期利息之和，分6年等额偿还。贷款利息计入当年成本。流动资金还贷，经营期间每年偿还利息，计算期末一次性偿还本金。 优先使用当年折旧费与摊销费来偿还本金与建设期利息，不足部分用当年利润垫付。 2、本投资项目经营初期亏损的处理 本商厦投资项目早期出现亏损现象，垫付还本无法支出，于是提出以下两个方案解决， 并通过计算选择较优方案。 方案1：对于经营期亏损年度出现的亏损，以新的银行贷款进行弥补（贷款金额为50万的倍数，假设新的贷款统一在经营期第7年末偿还）。 方案2：推迟对贷款本金的偿还，直到经营期第4年(第7年)才开始还贷。 通过分析，可以看到方案1的财务分析结果优于方案2，但方案2却可以减轻本商厦经营初期巨大负担，所以两方案各有长短。这里采取方案1进行处理。 （三）项