农商银行信贷风险审查要点〔重订〕.doc

农商银行信贷风险审查要点 小企业贷款风险审查 根据我市县域经济特点归纳小企业特点 小企业的经营管理现状 领导者素质与企业成长不匹配，企业主文化程度低； 经营管理一竿子到底，相对简单、粗放，家族式管理与任人唯亲； 财务报表不规范具有普遍性，尤其是销售收入少报； 几乎所有小企业的会计报表都未经审计； 企业资金与家庭资金混用； 纳税、用工存在不规范性； 一些企业不太注重环境保护、安全生产； 生命周期短。 小企业特点 不入账销售收入占销售总额的30%左右 规模越小、越是城郊、越是面向消费者、交易对手越小的小企业，销售收入不入账的比例越高。 极大部分小企业的实际资产负债率不高； 归还贷款要掉头资金解决 小企业特点 某银行对该行全部小企业客户情况统计 小企业贷款风险 授信方案中的担保方式选择 授信业务各担保方式由强至弱可分为：我行认可的专业担保机构担保、房产（住宅、商用房、办公房）抵押、易变现的动产质押、工业用地使用权及地上建筑抵押、第三方担保、信用免担保。 （六）担保方式 1、抵押方式 主要包括足值有效的房产、土地使用权、易流通转让的通用设备等可以作为本行信用业务抵押担保的抵押物。 （1）抵押物必须满足以下要求： ①产权明晰、价值足额、易于本行管控、易于变现； ②借款人与抵押人关系简单明晰，无债权、债务关系； ③限制接受乡镇、村企业的厂房等建筑物（不能单独作为本行信用业务担保）； ④限制接受第二清偿顺序的不动产抵押（不能单独作为本行信用业务担保）； （六）担保方式 ⑤禁止接受土地所有权； ⑥禁止接受耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； ⑦禁止接受学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； ⑧禁止接受所有权、使用权不明或者有争议的财产； ⑨禁止接受依法被查封、扣押、监管的财产； ⑩禁止接受异议登记期间的不动产； ?禁止接受法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 （2）符合本行规定的抵押物作抵押，抵押率必须满足以下要求： ①建筑物???建设用地使用权、个人住房抵押率不得超过70%； ②在建工程（包括正在建造的建筑物、船舶、航空器）、除建设用地使用权以外的土地使用权抵押率不得超过50％； ③商业用房，航空器、船舶、车辆等交通运输工具抵押率不得超过60%； ④机器、设备、原材料、半成品、产品及其他动产抵押率不得超过50%。 先做担保公司担保及房产抵押的强担保小企业业务 小企业抵押贷款一旦出现问题，由于小企业债务不多，贷款金额较小，处置比较容易，在现阶段物业价格整体呈上升趋势，抵押物价格相对容易掌握，最终损失小，最终风险可控； 能提供抵押的小企业基本经历了初期积累，渡过最为困难的初创期（初创期小企业失败率很高）； 不要认为抵押物好就做，典当式的做法是要不得的。 选择抵押物要特别注意的事项 审慎对待第三方抵押物,是否抵押人使用贷款? 主要关注： 1、抵押人的真实意图 　 2、是否抵押人为贷款的实际需求者 　 3、抵押人的经营情况和资信状况 4、抵押物共有权人是否知晓 2010年3月某银行向某企业发放贷款100万元，以第三方林某某名下一套住房抵押。2010年4月，抵押物共有权人林某某来该行声称是丈夫白某在其不知情的情况下，将上述抵押物抵押给该行，她从未办过抵押手续。经查阅了该笔贷款的档案，该行授信资料中有林某某的签字及手印，资料齐全，且抵押登记部门所保存的合同签字与该行的合同签字相同。但是如果林某某的丈夫找了第三人代其在合同上签字，很可能会造成抵押合同无效。 出租抵押物的抵押风险 主要关注：租赁合同的租期和签订日期（易修改变更）。 承租人须出具有条件放弃租赁权的承诺函。 工业用地使用权及地上建筑的抵押风险 主要关注：申请人是否以优惠政策取得的土地,土地使用权出让合同中有哪一些附加条件? 2009年2月16日某行向某企业贷款280万元，时间一年，以公司名下的名下厂房和土地使用权抵押，抵押物位于某经济开发区，工业出让用地使用权面积10.2亩，评估单价为25万元/亩，厂房面积2945.81平方米，土地厂房合计估价作价553.29万元。2009年6月22日该市人民法院因该企业未履行民事调解书的付款，查封了该公司的银行账户，该行随即启动了清收程序，要求公司提前归还贷款。 在催收贷款过程中，发现该公司第一还款来源因多年经营不善而丧失，还款来源只能依靠变卖抵押物来获得，由于该公司在取得土地时政府给予了优惠政策（04年取得该土地的价格为4万元），在土地使用权的出让合同中约定了投资总额、产值、税收等条件，所以政府不同意该公司变卖土地使用权。 改制企业以改制取得资产作抵押的风险 主要关注：现实际控制人在企业改