住宅小区项目-可行性研究报1.doc

住宅小区项目可行性研究报告总论??????一、项目概况??????1.地块位置??????（1）地块位于上海市××区××路；??????（2）地块东侧与南侧紧靠××西路和××河，西南接近××路，北面与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线；??????（3）占地20亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路（现为小巷）分别以东西和南北向穿过地铁；??????2.周边环境与设施??????（1）步行三分钟可至轻轨镇坪路站；??????（2）500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线；??????（3）邻近家乐福大型超市、乐购量贩大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通银行、上海银行等银行网点；??????（4）附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。??????3.基本数据??????土地面积：421.7亩（27.1万平方米）；??????容积率：3.45（本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率）；??????建筑面积：97万平方米??????开发周期：4至5年；??????地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付；????????????????即：317万元/亩（1755万元/平方米）；????????????????????楼面地价1378元/平方米；??????项目总投资：35.6亿元人民币；??????自有资金投入：3.5亿元人民币（滚动开发）；??????住宅销售均价：4900元/平方米；??????项目销售收入：47.0亿元人民币；??????项目税后利润总额：4.73亿元人民币；??????项目毛利润率：25.4％；??????项目内部收益率：20.0％；??????项目财务净现值：1.40亿元人民币（折现率12％）。??????二、项目建设缘由??????1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展??????A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A公司××自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京西路开发了高级办公楼宇——中信泰富广场、项目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100％。??????通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。??????2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神??????90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计2010年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。??????苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000年底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。??????3.项目的建设符合上海365旧区改造总体规划精神??????近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的铖棚简屋共有365万平方米。??????普陀区东新地区占地面积421余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府365改造地块。地块内居民至今仍然在大量使用马桶、煤炉；水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。??????本项目的建设符合上海市政府365旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。??????4.市区土地稀缺，增加土地储备??????从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90年代以来上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资源日趋减少，在内环线以内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目的适合建造25万平方米以上大规模住宅区域的土地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序日趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式（尤其是外