房地产开发用地获取与开发前期准备.pptVIP

第五章 房地产开发用地的获取与开发前期准备 第五章 房地产开发用地的获取与开发前期准备 第一节 土地使用权的获得 第二节 房地产开发用地的征收与房屋拆迁 第三节 房地产开发的规划设计与房屋拆迁 第一节 土地使用权的获得 一、土地使用权和所有权 二、城市土地使用权的划拨 三、城市土地使用权出让 四、城市土地使用权转让 一、土地使用权和所有权 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用和处置的权利，它是土地所有制的法律体现。 土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权4项权能。 一、土地使用权和所有权 （一） 国有土地 集体土地 （二）土地使用权 是指土地使用者依法取得的在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。 （三）“房地产开发用地应当以出让的方式取得。” 也可采用划拨的方式以下两种： 采用划拨方式的两种情况： 1.国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必须，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。 2.经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年数计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。 房地产商取得土地的方式总结： 1.出让 2.划拨 3.转让 4.合作 （四）建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。 二、城市土地使用权的划拨 （一）土地使用权的划拨是指有批准权的政府机关，在土地使用权依一定程序提出申请后，依法审核批准其获得国有土使用权的行为。 （二）含义： 1.无需支付土地使用权的出让金 2.不能转让、出租和抵押 3.没有明确的期限。 4.除出让土地，均为划拨土地 二、城市土地使用权的划拨 （三）划拨土地使用权的有关规定 1.可以转让 2.可以出租 3.可以抵押 4.未批准而进行转让、出租、抵押的 二、城市土地使用权的划拨 （四）划拨土地收回的原因： 1.土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地 2.国家根据城市建设发展需要和城市规划的要求收回土地。 3.各级司法机关依法没收其所有财产而收回土地使用权。 4.土地使用者自动放弃土地使用权 5.未经原批准机关同意，连续两年未使用土地 6.不按批准用途使用土地 7.核准报废的土地 注:国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物的处理 三、城市土地使用权出让 （一）、土地使用权出让 指国家以土地所有者的身份，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 三、城市土地使用权出让 （二）土地使用权的特征： 1.由国家垄断。 2.土地使用者在土地使用期限内没有土地所有权，只有土地使用权 3.向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证。 4.农村集体土地不经征用（成为国有土地）不得转让。 5.国家与使用人之间的权利义务关系具有平等、资源、有偿、有期限的特点。 三、城市土地使用权出让 （三）出让方式取得土地的特点： 1.有偿取得 2.有明确的期限 3.出让土地使用权包括占有、使用、收益和处分四项权利。 三、城市土地使用权出让 （四）土地使用权出让的方式： 1.协议 2.招标 3.拍卖 4.挂牌 国有土地使用权出让，即土地一级市场。 三、城市土地使用权出让 1.协议出让 指政府作为土地所有者，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议，并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 其特点：自由度大，不利于公平竞争。 适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地土地使用权的出让。 三、城市土地使用权出让 2.招标出让 指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标。 招标方式包括邀请招标和公开招标。 特点：有利于公平竞争， 适用于需要优化土地布局以及用于重大工程的较大地块土地的出让。 三、城市土地使用权出让 3.拍卖出让方式： 拍卖出让国有土地使用权是指出让人发布拍卖公告，有竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。 有利于公平竞争 适用范围：区位条件好、交通便利的闹市区以及土地利用上有较大灵活性的地块。 三、城市土地使用权