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房地产企业纳税申报业务讲座 大连纳税人学校中山分校 刘杰 企业所得税——预缴申报 申报期限 《大连市地方税务局关于明确企业所得税预缴期限的通知》（大地税函[2008]32号）规定：在中国境内未设立不具有法人资格营业机构的房地产开发、建筑安装企业所得税纳税人，不分税额大小和征收方式，均须按月申报预缴企业所得税。 企业所得税——预缴申报 预缴申报表的填报 第一行营业收入：会计制度核算的营业收入。主营业务收入和其他业务收入 第二行营业成本：会计制度核算的营业成本。主营业务成本和其他业务成本 第三行利润总额：实际利润额。按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。本期纳税调整增加额、本期纳税调整减少额应正负数计入实际利润额。 企业所得税——预缴申报 以预售方式取得的销售收入是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）等税收规范性文件明确规定的房地产开发企业的收入方式。 包括预收款定金、预约保证金、合同保证金。 企业所得税——预缴申报 未完工开发产品预缴申报 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。（5.6%，1.5%或3%） 开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。 开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额与纳税调整增加额相等。 企业所得税——预缴申报 开发产品完工后预缴申报 税收上规定：开发产品完工的确认条件是符合下列条件之一的，应视为已经完工。孰先原则1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。不考虑工程是否已实际完工或通过验收或在会计上是否办理决算手续。2、开发产品已开始投入使用。开始办理开发产品交付手续、入住手续或已实际投入使用。3、开发产品已取得了初始产权证明。大产权 企业所得税——预缴申报 开发产品完工后预缴申报 主营业务收入和主营业务成本都按会计核算的规定。 收入确认的五个条件：不是以发票为准，实际工作中已不开发票为理由，不计入主营收入是不正确的。 成本确认：权责发生制 再将由预售收入结转至主营业务收入的对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。 其他差异年末调整。完工确认时点、计税成本与会计成本的差异 企业所得税——预缴申报 开发产品完工后申报 开发产品完工后，预售结转完毕后，按期预缴企业所得税按会计利润确定。这时候不需再通过“预收账款”科目核算。差异年末调整。 假如几个开发项目滚动开发，当期预缴企业所得税：已完工项目尾房销售利润按会计核算，未完工项目预售按预计毛利额减除相关税金进行纳税调整。其他差异年末调整。 企业所得税——预缴申报 日常预缴管理工作的重点 预售收入是否按规定及时预缴；利润总额的核算是否按会计制度的规定。 强调的是预缴的及时性，预缴不能和汇算混淆。未按期预缴申报同样要根据征管法的相关规定处理。 企业所得税——汇算申报 申报期限：5月31日前 报送资料： 年度纳税申报表（A）类 第一部分：利润总额。会计利润。“营业税金及附加”填报完工开发产品收入缴纳的营业税及附加和土地增值税等相关税费。 第二部分：应纳税所得额计算。见表 企业所得税——汇算申报 开发产品未完工，（只有一个开发项目），基本是预缴申报的累计数。预售收入预缴的调增在年度申报表的附表三《纳税调整项目明细表》中52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”体现。 开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 企业所得税——汇算申报 税收上收入的确认时间：（完工后） 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。2、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 3、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账