湖南武陵城集团房地产开发流程标准章节件.pptVIP

项目的可行性研究报告 二、可性行研究报告编制的作用 4、作为环保部门对项目环境影响审查的依据； 5、作为签订协议、合作、承包协议的依据； 6、作为工程设计、设备订货、施工准备的依据。 可行性研究报告编制的依据 可行性研究报告编制的依据主要包括以下内容： (一)国家经济发展的长远规划和行业规划、地区规划； (二)经济建设的方针、技术经济政策的建设任务； (三)批准的项目建议书、合同等有效法律文件； (四)国家批准的城市总规划、详细规划、交通和市政基础设施等资料； (五)资源情况，如自然、地理、气象、水文地质等； 可行性研究报告编制的依据 (六)社会发展，如经济环境、人文历史等； (七)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料； (八)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 根据可行性研究的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研究一般分为以下四个阶段，每个阶段研究内容相互衔接、由浅入深。 可行性研究的工作阶段 可行性研究的工作阶段 1 、投资机会研究 房地产的投资机会研究是指房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投放开发，何时出售、出租房地产，何时投资旧区改造，何时投资新区建设等。 该阶段的主要任务是对各种建设项目和投资机会的风险作出评估，对投资项目或投资方向提出建议，即在一定地区和行业内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。前者又分为三种：地区研究、行业研究和利用资源为基础的研究，其目的是指明投资方向。后者是针对特定项目的投资机遇，将项目意向变为具体的投资建议，合投资者可据以决策 。 可行性研究的工作阶段 投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。 投资机会研究相当粗略，主要依靠对统计表的分析而不是详细的调研。该阶段耗时1～3个月，投资估算的精确度为±30%，研究费用一般是总投资的0.2 %～0.8%。如果投资机会是可行的，就可以进入下一个工作阶段。 2、初步可行性研究 初步可行性研究，又称为“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益论证分析，决定是否有必要进行下一步详细的可行性研究分析。这一阶段并非可行性研究必不可少的阶段，只是在机会研究对项目的效益有所怀疑时进行。 可行性研究的工作阶段 其主要解决的问题：第一，分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定；第二，是否有进行详细可行性研究的必要；第三，有哪些关键问题需要进行辅助研究。 初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用占总投资的0.25 %～1.5%，时间4 ～6个月。 可行性研究的工作阶段 3、详细可行性研究 即通常所说的可行性研究，详细可行性研究是房地产开发项目投资决策的基础，是在投资机会研究和初步可行性研究结果的基础上，再广泛收集各方面资料，详细准确地论证房地产开发项目的投资效益，分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性，减少项目的不确定性，制定风险防范措施，提出项目投资的可行性和选择依据标准，其成果是作为投资决策依据的可行性研究报告。 可行性研究的工作阶段 这一阶段投资估算的精度为±10%，研究时间需要时间8 ～12个月或者更长，所需费用，小型项目占投资的1% ～3%，大型复杂的工程占0.2%～1%。 可行性研究的工作阶段 4、项目的评估和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，在可行性研究完成之后，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，分析该可行性研究的可靠性和真实性，判断项目是否可行，对项目做出最终决策。未经评估的建设项目，任何单位不准批准，更不准组织建设。 可行性研究的工作阶段 可行性研究报告的编写步骤 可行性研究报告的编写步骤主要包括以下内容： 可行性研究报告的编写单位 可行性研究报告的编写单位主要包括以下几类： ( 1 ) 委托专业设计单位承担：专业技术性较强的建设项目，一般可委托国家批准的有相应资质的大、中型设计单位来承担。