2011年广州市荔湾区芳村龙溪项目市调汇报.ppt

广州市荔湾区芳村龙溪路项目市调报告 经济环境情况 房地产近年开发情况 广州土地供求 广州住宅成交情况 广州住宅成交结构 广州商业地产供求情况 广州商业土地地价走向 商业地产价格走势 广州房地产政策解读 广州住宅市场预测分析（一） 广州住宅市场预测分析（二） 商业市场预测分析 小 结 经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2010年超万亿，近年增长幅度都保持在10%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础 住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，住宅成交有一定影响。限购令没有让房价下调，但使广州住宅交易量下降，库存量大增，市场竞争激烈 而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强 区位印象 2005年芳村并入荔湾区，荔湾区是广州中心老八区之一。是广州欠发达的区域，经济基础相对薄弱。芳村主要以茶叶、花卉鱼虫等批发市场而著称。 项目位于原芳村区增滘村北, 属于广佛边沿位置，向东得不到广州政策的扶持，向西也未受惠于佛山的飞速发展。是广佛两城交界落后的地区。 虽然近来大力推进广佛同城发展，但推动的进度有限，项目周边发展依然没有起色。是广州老城区或落后区域。 交通状况：交通便利，但非两城往来主干道 本案北临龙溪大道，路面宽40～60米。龙溪大道是东西走向的主干道。东起花地大道坑口村，经东漖大桥、白沙河桥，西跨佛山河道五丫口大桥接佛山市南海区的海八路，是广州市西南部出入口之一。 本案距东面的芳村客运站和地铁坑口站约2公里，离环城高速公路出入口约700米处，车流量大，交通易达性良好。往来佛山或广州市各区都十分方便。 龙溪大道车流量无法与环城高速、鹤洞路相比。 项目印象：荒凉 项目较荒凉，周边无小区楼盘，也无美观的建筑物。本案周边主要为厂房和汽车市场，人流量较少。城中村的中心商业区也偏离本案。 区域内的零售商业主要集中在城中村内，业态以服务村民及周边工厂员工的生活百货为主。 龙溪大道上几乎无任何零售商业，但有荔湾区重点打造的汽车等专业性市场，多集中在龙溪大道两旁，这主要受益于便捷的交通。 项目四至 解析： 东面：项目位于芳村体育中心内，东面正对主会馆；往东100米是荔湾区人民法院，高压线横空而过； 东北面为城中村步漖村，东面距芳村客运站和坑口地铁站约2公里； 西面加油站，再往西100米为增滘工业园和大型的汽车销售市场，车管所也刚好设在附近。项目距离环城高速公路入口仅700米左右，至广州花卉博览中心也不足1000米的距离； 南面为体育中心的内部网球场，四周被围墙封闭，只能由北面大门进出； 北面为增滘村、汽车销售市场及其相关的配套服务，本案的北门为龙溪大道，它是到达本案的主要交通，也是广州至佛山市区的主要干道之一，车流量大。项目往北约500m左右是原尊至高尔夫球场用地（现已经拍卖）。 周边印象:芳村体育中心与法院 芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道277号，占地208亩，有网球中心、体育会馆、羽毛球馆、体育公园等设施。其中网球中心占地约70亩，设有1个网球主场和16个标准网球场，球场表面质地为硬胶地，共有观众席3600个，有休息室和停车场，适合蹴球比赛与训练场地要求；该场曾举行2001年举办九运会网球比赛、2004年广州国际女子网球公开赛等赛事。 周边印象关键词 ：核心商圈 位置：区域内的商业核心位于龙溪中路，主要集中在增南路至增滘南约一段，长约500m，以华嘉购物中心和增滘市场为中心。该路段与龙溪大道平行，东西贯穿了大和、增滘以及步漖三个村落。 业态：主要以低端的日用百货、医药、服饰、五金、通信等为主， 租金：中心位置100-120元/㎡/月左右，而增南路的租金仅为10-15元/㎡/月，两者相聚两百米都不够，租金却相差将近10倍。显示商业需求量少。 空置：龙溪中路的东段有近十余间商铺空置，华嘉购物中心东西方向五十米无空置，但超过两百米后的商铺空置超过50%。 周边印象关键词： 工厂 由于片区偏僻，土地房屋的租金价值低，所以吸引了许多劳动密集型的低端工厂设址。 周边印象关键词： 城中村 与市区的城中村（如冼村、黄村、梅花村、文冲等）不同，这里的城中村居住的除本地居民外，居住的大都是收入和消费能力较低的工厂的员工和民工。 周边印象关键词： 车城、车管所、汽车汇展中心公交站 周边印象关键词：花卉 芳村以花卉苗木知名，项目正对面为花卉苗木种植场，芳村东漖传统盆花基地以及广州花卉博览园与项目太约1.5公里。 菊树、坑口地铁站，芳树客运站 2010至2011年荔湾区土地成交情况 大荔湾在售楼盘情况 荔湾区域市场分析对项目开发的启示 项目周边：保利、中铁等大鳄周边抢地 2010年6月芳村高尔夫球场两块江景靓地均被央企中铁集团有限公