2012年山东省安丘市场调研汇报.ppt

乡镇私营业主及县城25-37自住首置占绝大多数，50岁以上公务员泛公务员改善型客户为补充。 客户访谈： 典型项目—领秀城：客户研究 1号楼一单元1202室业主： 86平方米，两室一厅一卫，房价25.6万，没有贷款，第一次城里买房 某女士，42岁左右，夫妻两个个体生意，一个孩子，家庭年收入估计在10万元左右； 购买本项目的原因：“有钱了，能买的起”，“离着干活的地方近” 1号楼一单元503室业主： 120平方米，三室两厅两卫，房价30万，贷款10万，原有房改房一套，室内装修高档（称不上豪华）， 付女士46岁，个体生意（在泰华有摊位），丈夫为公务员、两个孩子（24岁、15岁），家庭年收入10-15万元； 购买本项目的原因：“环境比原来住的好，价格又比青云花园低，孩子喜欢电梯”“也没有太多比较，看着好买了” 二期128户，正在火爆销售 销售状态 坡地景观、幼儿园 园林及配套 1：1.2 车位比 平层：80-155 复式：139-260 户型 英伦风格 风格选择 一期已交付，二期封顶 目前开发状态 33% 绿化率 毛坯 装修状况 一期：2010年11月 二期：2011年06月 入市时间 29.08万平方米（ 一期6栋宽景洋房、5栋花园洋房，4栋电梯多层） 建筑面积 22.3公顷 占地面积 潍坊鑫帝都置业有限公司 开发商 高层、小高层、多层 建筑类别 安丘市的东侧，北侧为安丘市主要景观中心——青云山，南临206省道 地址 典型项目—青云郡：基础指标 典型项目—领秀城：产品 建筑： 英伦风格，统一整齐；高档外墙面砖 园林： 集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题 外部资源： 青云山强势景观资源 住宅市场小结： 安丘市住宅市场集中在老城区和新城区，未来会向城北发展； 老城区后续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东、向北扩进，市北政务区将成为未来的主战场； 老城区销售均价集中在3200-3500元/平米，价格箱体较窄；新城区高层销售均价集中在3500-3700元/平米，多层销售均价集中在4200-4700元/平米；市北政务区销售均价集中在2800-3200元/平方米； 区域位置和价格成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为80-100平方左右的产品，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、地段等因素； 营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段，在营销手法上还有大量的空间可操作。 蓝星国际 天下客 泰华曼哈顿 公寓市场：目前在售公寓项目仅三个，且处于尾盘，市场较为稀缺，存在较大的市场空间 目前在售公寓项目仅有3个，均为SOHO公寓产品（可办公、居住、投资），且处于尾盘状态主要集中潍徐路两侧，建设较早的为天下客，已经成为成熟社区。 蓝星国际和泰华曼哈顿已经成为现房，装修还未完成。 27套 24套 20套 去化速度 （套/月） 均价4600 均价3800， 均价3700 销售价格 （元/平方米） 投资客户为绝对主力 28层高层，每层20户 2.8万 泰华·曼哈顿 东郊新区 投资客户为绝对主力 22层高层，每栋8户，共3栋 6.7万 天下客 投资客户为绝对主力 20层高层 3万 蓝星国际 老城区 客户 物业类型 总建筑面积 （平方米） 项目名称 板块 公寓市场：安丘市场在售公寓产品老城区价格集中在3700-3800之间，但是新城区泰华曼哈顿由于泰华城的引入和周边环境的影响，价格较高，为4600元/平米；公寓产品销售状况良好，正常销售期均集中在20套以上；其客户以投资客户为绝对主力 典型项目：泰华曼哈顿基本状况 区位：泰华曼哈顿由世纪天源开发，位于商场路与206国道交叉处（青云花园南666米）； 经济指标：项目一期由地下高档百货超市商场---世纪泰华、1栋28层的超高层国际智能精装公寓与星级产权式酒店组成。 业态分布： 1-6层商业 6-12层为红枕酒店 13-28层为公寓。（也可当写字楼） 典型项目：泰华曼哈顿产品及销售状况 产品类型： A户型：62㎡ B户型：66 ㎡ C户型：50 ㎡ 户型比例：A：B：C=1:1:3 每层共20户 公摊：25% 产品市场认可度： C户型比较方正销售较快； B户型实用不太方便； A户型比较狭长面积较大。 现状： 09年开盘，目前剩余房源20套，处在尾盘期，剩余房源多集中在20-28层，剩余单价较高，并且多是东西两山大户型。 均价：4800-5100元/㎡ 租金情况：小户型1500元/月， 大户型：2000元/月。 产品情况：1-5楼为商业，自己持有由世纪泰华进行经营管理，目前只有世纪泰华进行开张经营； 6-12楼为红枕大酒店管理的酒店式公寓，全部售罄，采取返租金模式共返租金10年，每年8%。，其他12层以上普通销售。 典型项目：蓝星国