20150912_昆明市区写字楼市场调查汇总要点.ppt

昆明在用写字楼主要分布——二手写字楼沿主干道分布，主要集中在北路、人民路、青年路、东风路沿线 从调查的写字楼分布看，二手写字楼主要分布在北京路、人民路、东风路沿线. 写字楼市场概述 昆明写字楼发展日益成熟，多元化发展，配套日益完善. 未来写字楼向5A智能化、人性化、环保化发展趋势. 商圈多元化带动写字楼多元化发展趋势，除中心区外，南市区和北市 区是未来写字楼主要聚集地. 未来写字楼发展将以高档租务市场为主. 一手写字楼售价处于倒挂现象，写字楼市场发展空间大. 二手写字楼主要集中在北京路、人民路、青年路、东风路等主干道沿线. 小结 Part2 写字楼市场经营状况分析 写字楼市场经营状况分析 昆明写字楼租金总述 ——近年来写字楼租金呈现良性上涨趋势 近年来写字楼租金呈良性上涨趋势 从昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/㎡/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/㎡/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/㎡/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/㎡/月，上涨率为9.3%. 写字楼市场经营状况分析 昆明写字楼租金总述 ——主要集中在30-50元/平方米，新兴高端写字楼进入带来租金两极化发展趋势. 高端写字楼进入带来租金两级分化 从昆明写字楼租金分布图可以看出目前写字楼租金主要集中在30-50元/平方米之间； 其次可以看出80元/平米以上租金仍占一定比例，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼. 由此可以看出，高端写字楼的进入带来租金两极化趋势明显. 写字楼市场经营状况分析 昆明写字楼出租率 ——近三年写字楼需求增加，出租率上涨明显. 近年来写字楼出租率上涨明显，空置率低 从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%.而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%. 写字楼市场经营状况分析 中心区：56%租金低于40元/㎡ 从中心区租金结构图看56%楼盘租金低于40元/平米，其次40-50元占24%，80元/平方米以上占4%。 北市区：平均租金较高，50%楼盘于50元 北市区写字楼总量相对较少，但整体租金偏高，主要由于北市写字楼发展相对缓慢，新兴写字楼拉升整体租金价格。 南市区：在用写字楼较少，档次参差不齐 南市二手写字楼量较少，档次参差不齐，随着星都国际总部基地、南亚风情第一城、中央金座、奥宸财富广场等写字楼入市带来新一轮租金提升 不同区域下写字楼租金分析 ——中心区租金稳定，北市整体租金较高，南市区参差不齐. 写字楼市场经营状况分析 不同区域下写字楼租金分析——中心区写字楼租金稳定，集中在30-50元/平方米 区位 档次 售价 （元/㎡） 写字楼名称 租金 （㎡/月） 电梯数量 电梯品牌 车位数量 物管费用（元/月/㎡） 市中心 高 只租不售 志远大厦 40-60 4 三菱 地上30个，地下70个 5 市中心 高 只租不售 环球金融 60-75 4 富士通 180个（立体车库） 4.6 市中心 高 只租不售 红塔大厦 90 5 OTIS 90 包含租金内 市中心 高 1.5万-2。2万 顺城双塔 90-110 7 200 2.3 市中心 高 只租不售 建工大厦 25-30 6 三菱 100 3 市中心 中 1.5万 福林广场 45 4 三菱 200 3 市中心 中 1.1万-1.8万 世纪广场 40-60 3（每栋） 三菱 550 2.5 市中心 中 只租不售 建业大厦 35－40 4 三菱 地上20个，地下150个 2 市中心 中 只租不售 三合商利写字楼 45-55 4 三菱 无 3 市中心 中 只租不售 国防大厦 45 4 三菱 52 2 市中心 中 1.1万-1.3万 银海国际公寓 30 8 三菱 225 2.8 写字楼市场经营状况分析 区位 档次 售价 写字楼名称 租金（㎡/月） 电梯数量 电梯品牌 车位数量 物管费用（元/月/㎡ 市中心 中 13000元/㎡ 鸿城广场 35-40 4 施耐德 40 2.3 市中心 中 10500元/ 集大广场 30-35 5 三菱 200 商业2.5，住宅1.8 市中心 中 只租不售 丰园大厦 30 2 三菱 无 无 市中心 中 只租不售 石油大厦 35 2 OTIS 40 1.3 市中心 中 只租不售 东来大厦 28－35 3 三菱 50 2.1 市中心 中 只租不售 建设大厦 25-30 2 苏州江南 200