常州万博国际广场前期策略汇报.ppt

万博国际广场前期策略报告 市场分析 项目分析 2、SWOT 项目定位 商业规划业态设置 B1层定位业态规划 定位契机 缺乏综合性、 引领宜居的综合体 同质化现象 较为严重 商业设施 体量巨大 缺乏时尚潮流 聚合场所 市场需求 切入点 市场空白点 吃、 穿、玩、居 新都市综合体 突出 主题化、特色化、 综合化、品质化特征 都市宜居、时尚购物、休闲娱乐、 互动体验为载体 定位思路 享受“一体化生活”， 建筑设计上把居住和商业空间分离而又融合、 形成具有创新性的建筑模式。 新都市居住主义 新都市主义重视住宅设计和社区整体规划，将生活、工作、购物、娱乐、休闲集中规划，使生活、休闲、工作“三位一体”。 其本质在于享受生活，享受城市文明发展所带来的成熟与便利。 日本东京六本木新城占地11公顷，总建筑面积76万平方米。其建筑要素集住宅、办公、酒店、商业设施、文化设施等功能于一体。同时由于在建设中融入了文化、生活以及休闲等建筑元素，因此六本木新城也是日本东京一个具有文化品位的城中城。自2004年4月开业，不到2年的时间内，即成为日本东京著名的购物旅游中心，也是世界新都市主义居住空间的范本。每天客流量超10万人次。 商业内街 // 顶棚采光 新都市居住主义 半室内连廊 个性指示牌 错落的入口 详尽的标识 新颖的街头座椅 见缝插针的绿化 新都市居住主义 定位概念 传统现代 潮流高端 无序主题 项目与属于传统文化的代表 “蓖萁街”古街相邻。项目不论是产品外观，还是规划理念、设计方向都是现代元素的体现。传统和现代就在这不经意间碰撞在一起，形成常州另一个新的符号。 潮流不等于中低端，高端也不等同于高高在上。未来的商业发展模式是一种休闲式体验享受。这也是常州未来商业发展的趋势。所以，引领这样的潮流正是“新城”这等实力开发企业前进的方向。 对抗包容 非传统的产品内涵 以前太多商业设施采用百货形式，或者专门定位出要经营什么，或者不经营什么。现在新商业方向则是用一种看似无序业态混合的模式。购物，吃喝，玩都全部包括。这是一种生活享受，比起单一购物消费，更能提经济效益。 项目定位 引领全新生活娱乐时尚观感 集 购物、娱乐、餐饮、居住 为一体 突出都市居所、时尚购物、互动体验、娱乐休闲四大主题 传统百货购物模式向潮流购物中心的转型之作 新都市综合体 登陆常州 定位诠释 档次定位 规模定位 都市居所、时尚购物、互动体验、娱乐休闲 以中高端的公寓，中高档商业为主 21万平方米的大体量 业态定位 集购物、娱乐、餐饮、居住为一体的新都市综合体 功能定位 消费市场 区域环境 建筑布局环境 个体环境 主题业态设定 经营市场 业态定位思路 商业以市场为本，通过对终端消费市场的分析，决定经营市场的方向， 但同时，商业的定位也有反向指导市场的作用。 占用面积达3－4万平米，由于多为联营或长租性质，作为自有资产，获得未来更大回报。 次主力门店 会所 游艺城 影院 SPA 占用面积小于主力门店。让业态范围更丰富及多元，提升人流及人气。 业态主力店示意 铁锚型主力店 （家居、家电、休闲） 餐饮 购物 KTV 健身中心 6F 4F 1F 2F 3F 5F 化妆品、礼品、首饰 女装、SPA会馆、电器、饰品、家居、轻餐饮 运动休闲服饰、男装、轻餐饮 电影院、咖啡馆、餐饮 各层业态设置 皮鞋、箱包、童装、玩具 KTV、新华书店、游艺城、中式大型餐饮 IF 化妆品、礼品、首饰 品牌建议 2F 女装、SPA会馆、电器、饰品、家居、轻餐饮 3F 运动休闲服饰、男装、轻餐饮 4F 皮鞋、箱包、童装、玩具 5F KTV、书店、游艺城、中式大型餐饮 6F 电影院、咖啡馆、餐饮 零售业占到大部分的比例，包括品牌男女服饰，家居、家电、 精品饰品，化妆品等； 餐饮业包括特色餐饮，中式大型餐饮等； 娱乐休闲及配套包括KTV、电影院、游艺城。 业态配比示意 B1层优劣势分析 优势 1、引入水系，本项目的独特亮点； 2、下沉式设计，便于人流导入； 3、处于较为核心的商业中心，具有浓厚的商业氛围； 4、B1层的层高达到5.5米，是其他同类产品达不到的。 劣势 1、引入水系，一方面是亮点，但是另一方面又可能阻隔人流； 2、部分商铺的分割存在不合理性； 3、周边地下层的商业经营还不是太理想，可能影响本项目。 位于上海中山公园龙之梦侧,商业街总建筑面积17000平方米，商铺总面积7800平方米，共有250家左右商铺。商铺只租不售。免两年物业管理费。以时尚小店为主,主营国内一线品牌及国际二线品牌服饰.以服饰为主，包含时尚饰品及相关符合年轻人需求的餐饮。现在玫瑰坊店面出