2011房地产市场剖析.ppt

市场的观点 我的观点 一、政策调控持续趋紧，调控呈现常态化，货币政策效果明显 二、经济面临转型，但仍需地产行业支持，CPI、汇率升值等因素助推行业发展 三、行业内供给、需求均较为旺盛，地产公司业绩向好，但可能会面临资金链趋紧局面 四、股票估值偏低，存在阶段性交易机会 1、政策分析1.1 政策调控呈现常态化，房产税、信贷紧缩、限购、保障性住房、闲置土地查处成为2011年政策重点 1.2 房产税试点成定局，税率低、范围窄、推广难度大，难以达到抑制房价效果 1.3 信贷紧缩、差异化贷款利率、行政化的购房干预抑制潜在需求，以时间换空间，对市场影响大 1.4 严查土地闲置，提高土地供应利用效率，增加房地产市场供给，规范行业发展 截至2009年12月31日，全国因企业原因和政府原因造成闲置尚未完成整改处置的闲置土地分别为200余宗、500余宗，面积分别为1000余公顷、2000余公顷。 2000年至2009年十年间，全国房地产企业一共购置占地面积近33亿平方米土地，而全国房地产完成土地开发面积仅有近21亿平方米，仅这十年已出让但未完成开发的土地面积就已接近12亿平方米。 1.5 保障制度不健全，短期难对市场形成冲击 2、经济因素2.1 经济处在转型阶段，需要房地产行业支持 2.2 CPI年中有望回稳，不再有更严厉信贷政策出台，房地产发展环境趋稳 2.3 人民币升值预期存在，吸引热钱流入地产市场，助推房价上涨 今年以来人民币升值压力逐渐增大，伴随加息的预期，大量热钱等待进入国内。截止2010年11月份，房地产利用外资和外商直接投资的金额已经超过2007年水平，同比分别提高59.03%和59.83%。2010年11月15日外汇局再次出台限外令，限制境外个人及机构在境内买房，新政对抑制热钱流入、控制房地产投机需求将起到促进作用。 3、社会因素城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力 截止2009年底，我国总抚养比为36.21%，我国仍处于人口红利期。预计我国人口机会窗口将在2035年左右关闭，还有20余年的人口红利期。在这个阶段，新生代青壮年的增加，将产生新的住房需求，成为支撑地产市场繁荣的重要力量。 二、房地产行业分析2.1 房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显 2.2 从长期来看，房地产行业依旧处在向上发展空间，短期内，受政策调控，增长阻力较大 2.3 2010补库存成效明显，2011年房地产市场供给充足 2.4 房地产市场需求依旧旺盛 2.5 市场逐渐开始分化，一线城市发展空间减小，二、三线城市潜力无限 一线城市由于房地产价格较高，投资性、投机性行为较多，对信贷政策的收紧较为敏感，政策出台后，成交量出现大幅下滑。 二、三线城市房地产价格高估程度不大，发展空间较大，自主、投资、投机性需求均较为旺盛，政策的传达力度相对较弱，市场依旧向好。 2.6 行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中 2.7 受信贷紧缩影响，行业资金趋紧，融资能力将成为今年考量房企的重要指标 3、投资机会分析3.1 经济、社会及基本面向好，政策的行政干预使行业难有大的表现 3.2 板块估值水平较低，政策出台低于预期、房企业绩大涨都可成为短期催化剂 * 持改观点券商 随着调控政策的持续深入，商品房价格将会出现不同程度的回落。从而使得地产公司在2011 年的销售收入有所放缓，公司业绩将低于预期。 由于基本面的不断下行，地产板块从总体上也将保持一个震荡下行的大格局。 调控政策不会方向性改变 地产估值水平合理 减持 在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性； 下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。 政策不会比10年更严厉，但短期政策放松可能性不大 业绩保持增长 低估值，存在反弹的机会 中性 随着供应量，特别是保障房供应量的增加，预计调控政策将逐步过渡到“增加供给、分流需求”上。 高通胀和资金压力下房价的高位盘整虽不会放松调控，但会放缓调控步伐。 低估值为2011 年行业的阶段性机会奠定了基础，而政策的明朗化和交易量的反弹为其创造了条件。 政策不会更为严厉 调控力度在预期范围内 商品房供求制度改善 业绩向好 低估值 增持 代表性观点 核心观点 对行业看法 “中性” 10年580万套，11年1000万套保障住房，大力发展公租房 今后三年建400万套保障性住房 70/90政策 保障性住房及其他 严查土地闲置，对闲置土地的企业停止贷款 放宽土地款支付期限和比例 土地出让实行“收支两条线”管理 新增土地使用费增收标准提高一倍 以招拍挂的方式公开出让土地使用权 土地政策 央行二次加息 限贷 不得为土地闲置及炒地的房企发放贷款 央行五次减息 二套房利率优惠 支持开发