2015年绿城腊山御园项目年度营销执行案57p要点.pptx

;前言：市场声音不足，影响力不够意向客户观望;营销目标;在如今的市场情况及项目现状来看， 如何破局，完成1亿元的销售额？;营销体系;开发商;货量梳理;价值梳理;推广回顾;02;“线上线下全方位大兵团”营销模式;针对绿城腊山御园项目，既要有线上的媒体支持，又要强调线下渠道的客户拓展。 线上策略、渠道策略、包装策略、客户策略 四大营销策略全方位促进项目的成功;;推广三步曲—— 前期挖掘区域与品牌价值、中期释放项目价值、后期展示为王注重体验 ;;户外媒体：重要路段全面覆盖（经十路、旅游路、千佛山片区、奥体、玉函）;微营销的两大原则 通过与微信的合作，实现项目的线上有效推广;1;渠道;3;渠道;渠道拓展部是齐鲁不动产设置的专门性渠道客户拓展部门，目前部门设置渠道拓展总监1名，渠道拓展主管2名，拓展专员3名。 1、通过对中建长清湖【瀛园】、【瑜园】的客户拓展，积累大量济南顶级财富阶层； 2、培养了一批专职客户拓展队伍，形成了行销为主圈层小众的渠道拓展模式； 3、渠道拓展部服务齐鲁不动产高端别墅洋房类项目，取得了较大的成功。;客群组织;销售渠道：启动齐鲁楼市不动产，开启二三级市场联动;1、“齐鲁晚报号”豪华游轮放置项目资料； 2、春秋季车展释放项目信息； 3、与齐鲁晚报书画院合作举办名画交易展等； 4、山东省文博会摆放专属项目信息。;引进齐鲁晚报报商，采取客户交5万抵10万优惠措施。同时在线上推广中传达“齐鲁晚报腊山御园客户俱乐部”概念，利用齐鲁晚报公信力完成蓄客销售，同时借机建立客户俱乐部组织，便与后期维护。;主题接待中心运用：法式风格，强调仪式感，较全城其他别墅项目拉开档次，迅速建立知名度和美誉度。;包装展示策略/阵地包装;每个大堂配制不同的意大利香水，包括大厅、走廊等公共空间，选用高级香料，然后分时段通过送风口向外散播香气。（看楼与开盘阶段尤甚）;建立完整的客户服务体系;打造腊山御园顶级客户会——五星名仕俱乐部 腊山御园蓝血专属礼遇;一、定期客户会联谊活动;客户维护策略;三、精神上关心客户，制??严格标准化要求;目的：利用积分系统，建立以营销为主导的客户资源管理体系，广泛扩大销售队伍，建立品牌市场影响力。 目标客户：关注客户圈层 积分获得：客户可通过购房、参加活动获得积分；积分可兑换等值购物卡或奖品、购房优惠。;从客户体验出发，将常规方法深入化、持续化、标准化;;;活动建议;腊山御园夏日烧烤派对;济南市的豪车展屡见不鲜，且豪华跑车与本项目定位不同，举办老爷车展览，吸引全城目光，扩大项目影响力，捕捉有效客户。;奢侈品交易展示月——奢侈品、名包、名表;;展会费用的优惠及减免、合作单位的冠名与支持、展会项目的重点推荐、多形式创新型合作； 分会场引入：将分会场设立在腊山御园，吸引媒体、客户眼光。;联合马场会员客户，开展会员周活动。最大限度的开发马场客户资源。总裁特惠批示的方式，回馈客户。购买都可享受“至尊级”服务，包括额外特别优惠，现场销售经理亲自服务、提前参观示范单位，提前算价，提前购买。;“宠物派对”犬类交流活动;活动建议;;优雅之约——御园闺蜜节; 内容:服务形式与“私家宴”基本相同，可为已购买客户定制一场同学会，（布场体验如：哪所学校哪届学生、装饰校徽等），体现客户专属感。 目的：同学会几乎界定了客群的身份性，同学会，既是对已购买客户的一种礼遇回馈，更有机会接触到可利用的圈层，在圈层中形成良好口碑。 ;客户生日会——尤其是针对其子女的生日派对、出国讲座;客户私家宴会;费用分配计划： 高端项目启动前期费用较高，约占整个项目全部营销费用的30%以上，以一期44套别墅总货值的2%计算，总营销费用预计约500万元。;04;销售板块;甲方 给予 支持;THK