北京商业地产剖析.ppt

2005年北京商业地产市场展望 根据我司上述对2004年北京商业市场以及商业地产市场供应量、发展特点的统计与分析，我们可以看出，2004年的北京商业地产市场是一个投资放量集中化，发展密集化、产业结构单一化的商业地产大规模发展年。而在2005年，随着商业地产运作的逐渐规范、商业投资的愈加理性，再加之奥运概念的进一步深入，使得商业地产将会与2004年相比呈现新的趋势，总的来讲有以下几点： 2005年北京商业地产市场展望 商业地产市场投资的多元化： 2004年，商业地产市场投资呈现了前所未有的集中化现象，主要体现在shoppingmall的大量兴起以及重点商圈旺铺的大量上市，从而大致了商业地产市场物业产品供应量的单一化，从而出现商业地产总量稀缺，而某种商用物业类型过剩的状况，在2005年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。 2005年北京商业地产市场展望 社区商业地产的兴起，地位将越来越重要 在商业地产投资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程度的发展，但2005年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。 随着北京各个区域的几个较有代表性的大型社区商业的上市，（例如西部的远洋山水12万商业、东部国美家园7万平米商业、北部北辰绿色家园15万平米商业等）满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。这也是与北京现阶段商业物业供应结构的不均衡以及消费市场的需求密不可分的。 2005年北京商业地产市场展望 奥运商业板块将正式启动，奥运经济将对商业地产发展带来越来越明显的作用 2005年是奥运经济在社会经济各个领域开始其重要影响的一年，而在商业地产行业也更是如此，随着奥林匹克公园137万平米商业地块的启动，将极大的提升北京北部地区的商业品质以及商业结构。 另外，奥运经济产业链带来的巨大商业消费需求也将极大的提升北京商业地产市场的投资结构与经营状况。 B.A.Consulting 偉業 商業 商业地产策划流程——蔡宇翔 B.A.Consulting 偉業 商業 中国商业地产分析 ——蔡宇翔 2004年中国商业地产发展概况 2004年中国商业地产发展概况 投资火热，商业地产市场持续升温 北京、上海、深圳等重点城市以及广州、杭州等一线城市仍旧称为投资热点 二三级城市商业地产发展迅速，市场潜力初现 shopping mall继续出现并发展，但其问题也逐步集中出现 国家宏观政策以及新的商业市场变化对商业地产市场影响巨大 央行加息 置业投资银行首付成数提高，商贷收紧 国家城市商业网点规划条例即将公布 国家即将放开商业经营限制，外资百货进入大规模中国主要城市（北京） 商业地产盲目投资初现，主要城市商业地产市场开始整合。 专业商业代理以及经营管理发展迅速，逐渐被市场接受与认可。同时商业代理市场 仍处在摸索与整合期。 中国城市房价对比 中国城市房价排行 经统计2004年全国各城市房价排名 排名 城市 每平米平均房价（元） 1 上海 6627 2 深圳 5897 3 广州 5660 4 杭州 5651 5 宁波 5251 6 北京 5052 7 青岛 4439 8 厦门 4400 9 南京 4115 10 苏州 3209 中国城市房价排行 2004年全国各城市家庭人均可支配收入 排名 城市 每平米平均房价（元） 1 上海 27406 2 深圳 17678 3 广州 17026 4 杭州 16275 5 宁波 15667 6 北京 14865 7 青岛 14557 8 厦门 14484 9 南京 12000 10 苏州 11500 总体2005年国内商业地产发展趋势 2005年国内商业地产发展趋势 根据上述的总结与分析，我们认为2005年国内商业地产市场有以下几个发展趋势： 1. 国内主要城市商业投资将继续走高，但商业地产投资类型将有所变化 与调整 《城市商业网点规划条例》等法规即将出台，社区商业将成为新亮点 2005年国内商业地产发展趋势 2005年初，国务院将颁布《城市商业网点规划条例》以及听证制度的草案，商业网点的业态结构、布局结构将趋于合理，网点规划管理条例将参照发达国家的做法，引入听证制度，邀请专家、利益相关者参与听证，避