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房地产专业速成培训手册（三） Ale lau 传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。 别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形； 公寓 公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究； 普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。 项目类型的发展与丰富 经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。 板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。 板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。 公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。 随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。 城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一种新建筑形式的主流地位。 Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。 项目类型的新界定 四种主流建筑形式(1)—— 别墅的概念： 别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。 因此，传统对别墅的定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。 四种主流建筑形式(2)—— 概念延伸：城市别墅 近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。 Townhouse的基本解读-1 原始的Townhouse概念： TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。 北京的Townhouse缘起： 别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。 Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。 Townhouse的基本解读-2 北京受到认可的TOWNHOUSE项目符合十大标准——1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。?2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。?3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。?4、规模：社区容积率一般不超过0．6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。?5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。?6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。?7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。?8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。?9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。?10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。 Townhouse的四种形式 通常，我们称Townhouse为联排别墅，因为Townhouse的出现就是以联排别墅为标志的。但实际上，一个纯粹的Townhouse项目中，一般可以包括四类建筑形式,即联排、双拼、叠拼、独栋。 在同一项目中，通常价格表现：独栋〉双拼〉联排〉叠拼〉 四种主流建筑形式(4)—— 板楼、塔楼项目类型 板楼与塔楼的基本解读-1 板楼、塔楼是通过建筑形式的明显不同而相比较而言；所以我们在研究中把板楼、塔楼相提并论，更好地区隔与了解二者的特点。 国家住宅工程中心对板楼、塔楼的定义是： 板楼——是指由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯或楼梯、电梯皆有的住宅；每个单元用自己单独的楼梯、电梯。 塔楼——主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通俗地说，塔楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 板楼、塔楼的不同，在内、外两方面均产生影响： 外部——建筑高度、密度、容积率不同