房地产住宅精装修讲训讲义.ppt

1 提纲 概述 设计 施工流程 采购管理 场地移交 进度控制 质量管理 文明施工与成品保护 整改验收移交与保修 因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重点课题进行介绍。 第一部分：概述 与精装修住宅相关的背景 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 本讲座的局限性 精装修住宅各地实施进展情况 广州，北京，上海，深圳，长三角 资料来源于： 广州万科（360蓝山＋601城花＋423城南+252花城＋220花城+142万科城 +133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产 广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约500金地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇+？） 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢－－广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条－－2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。 假想中的管理对象 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 相似的设计 快速的施工 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。 衡量成功与否的指标：客户满意度 第二部分：设计 采用的材料品牌示例 更多细节 某工程细部做法图片 某工程交楼标准材料明细表 一些改进的节点设计做法 有关设计的更多话题 《批量精装修设计导则》，更多话题 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 可能遇到的问题 定位问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 如何避免设计错误？讨论1， 讨论2， 讨论3。 如何适当减少现场施工难度？ 如何与采购密切配合，有效降低成本？ 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍 第三部分：施工流程设计 四阶段施工管理法 准备阶段工作 本阶段工作重点 无需移交阶段的工作 必须移交阶段的管理工作 本阶段的工作重点 首先，当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。 这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。 广东的项目对于移交时的质量要求偏低，表现在成品保护方面要求也较低，因此很少项目需要按照我们期望的标准进行严格的移交。这是我们需要改进的方面。 这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。 地毯式整改、验收、移交阶段 本阶段的主要工作 施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验： 因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。 蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。 业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。 小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。 小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。 入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。 入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过