棕榈园项目前期策划汇报.ppt

水东项目 前期策划报告 报 告 目 录 Part 1 社会经济背景 茂名经济概况 产业结构 人均可支配收入 电白水东社会经济概况 GDP迅速发展，民营经济强大 近年电白经济迅速发展，增长速度快，2004年全县生产总值121.57亿元，增长12.3％。 2003年本地生产总值在全省68个县市中排行第12位，人均生产总值排行第20位。 民营经济发达,2003年占经济总量的89%。 产业结构 人口分析 2004年年底,电白县总人口为123万人,非农业人口为34万，其中水东镇已占37%。 2004年年底，水东镇总人口为128870人，基本上为非农业人口。 水东镇将并入茂名市区,2010年茂名市区人口将达120万人,较当前约增加50万人,新增人口将分流于水东镇,因此当房地产市场具备广阔发展空间。 人民生活水平 商业、饮食业概况 2004年电白全县社会消费品零售总额34.5亿元，增长14.3%，主要集中于水东镇，其中餐饮及住宿所占比例均比较大。 与番禺部分城镇相比，当地商业消费比较发达。 挖掘冼夫人文化，做强滨海旅游业 电白为中国巾帼英雄第一人冼夫人的故里，俚族风情文化、文物古迹文化、爱国文化底蕴丰厚。 电白旅游资源丰富,县政府拟以冼太夫人文化为龙头，配合龙头山、水东海堤、放鸡岛等景点建设，打造别具特色的滨海旅游格局。 放鸡岛、中国第一滩等旅游项目已正式开放。? 水东民营经济发达，且在外经商人士多，因此有较强消费力的富裕阶层也比较多，他们对产品的质素要求也比较高。 茂名、水东以饮食、零售为主的第三产业相对比较发达，消费意欲较强，特别是随着旅游业的发展，规划人口增加，经济提升，消费需求将会增加并升级。 旅游业的发展可带动住宅、旅业、商业等房地产需求；作为当地标志性大型房地产项目，也可与冼夫人文化品牌、滨海旅游业协调发展。 Part 2 项目区位与开发条件分析 项目开发价值 增值性：打造重化基地，撤镇建区，建海滨旅游城市，茂名、水东城市地位提升，项目增值潜力大。 便捷性：路网发达，内外交通联系便捷。 集聚性：邻近城区中心，市政、生活配套集聚，附近有较多自建别墅。 规模性：项目占地约200亩，后续尚有几百亩可开发用地，规模效应明显 标志性：项目为当地大规模、上档次、综合性优质形象项目 稀缺性：唯一性 项目开发不利条件 项目周边视野虽然比较开扬，但缺乏硬性景观资源的支撑； 项目外围多为低档次的厂房和自建别墅建筑，环境一般 项目西边、南边为交通主干道，噪声、灰尘影响较大； 项目需配套农贸市场，会影响项目形象及档次； 项目地势不平，增加平整成平。 水东是粤西的重要交通枢纽，茂名规划中的市中心，城市增值潜力大，而本项目位处商业中心旁，内外交通便捷，位置优越，且项目规模大，适宜建当地标志性建筑。 Part 3 市场环境分析 住宅市场分析 茂名住宅市场概况 茂名住宅市场概况 产品情况 除名雅花园外，在售楼盘规模普遍较小，多为单体楼和园林简单的小区楼，规划设计呆板、无创新，外立面落后。 户型设计以多层的大面积三房、四房为主，极少二房或一房，单位面积集中在130~190平方米。特别是名雅花园所有户型面积在135平方米以上，电梯洋房面积均在200平方米左右。反映市场仍停留在初级阶段，市场启动初期中上阶层有较大的潜在需求。 茂名住宅市场概况 产品情况 产品户型设计水平低，实用性差，空间浪费大。 茂名住宅市场概况 价格情况 2005年1-9月茂名市住宅成交均价为1239元/平方米，较去年上升31%，06年第一季度则有轻微下降，主要是受个别产品影响所致。 市区商品房售价在1400~2600元/㎡之间；根据当地人均收入与肇庆及清远等地接近,但楼价严重偏低,主要是市场尚未启动,产品质素不高,后期楼价应有较大提升空间。 由于户型偏大，某些产品总价高达45-60万元，反映当地有钱人士具备较强消费能力。 茂名住宅市场概况 销售情况 质素高小区盘销售业绩最佳，名雅花园公开发售当天客户排队认购，五个月售出600多套住宅，销售率达八成。而其它单体楼或质素较差小区盘销售速度则较为缓慢，反映影响销售最重要的因素是楼盘质素。 水东住宅市场概况 供求情况 水东住宅市场发展仍较稚嫩，供求量少，今年在售商品楼盘约5、6个，全部均为05年甚至04年的剩余货量，总供应量7万㎡左右，已消化八成多，在售货量极少。 水东住宅市场概况 供求情况 2002年—2003年水东商品房开始出现，销售也极为理想，基本能全部消化，主要是长期积聚一批既无能力自建住宅，又无