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王洪 清华大学经济管理学院 1.房地产投资决策 一项商业行为的目标可能往往包括： 使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商 1.房地产投资决策 开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券 1.房地产投资决策 计算程式 估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 1.房地产投资决策 重要的金融比率（用于决定投资的可行性） 毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格 1.房地产投资决策 有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） 贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 1.房地产投资决策 毛租金乘数（相当于“投资回收期”） 收购价除以毛租金 此比率越低越好 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 1.房地产投资决策 贷款价值比 抵押贷款额（Loan）/收购价（Value） 估量房地产投资的金融风险 违约风险随LTV的升高而升高 行业内典型的LTV控制在75%以下 债务覆盖率（DCR） 净营运收入/债务还本付息 必须超过1.0才有能力偿还抵押贷款 大多数贷出方一般要求债务覆盖率达到约1.1或1.3 1.房地产投资决策 盈亏平衡点 （运营费用+抵押付款）/估计毛租金 建筑为了能支付所有的现金开支和融资偿还必须达到的入住率 一般在65%至95%范围内 费用比 运营费用/实际的总收入 用于与其他的房地产作比较，单独本身并无太大的用途 应该足够高以保持物业的正常运转，同时使有关费用如能源成本得到控制避免浪费 1.房地产投资决策 单一期间的或者静态的赢利量度标准 税前股本回报率 税后股本回报率 资产回报或者期初资本还原率 1.房地产投资决策 税前股本回报率 税前现金流量/股本投资额 往往用一测度初始赢利水平 此比率越高越好 通常第一年税前股本回报率一般在4-10%的范围内 税后股本回报 税后现金流/股本投资额 类似于税前股本回报率 加上考虑到投资房地产常可避税的好处 能常第一年大致在5-12%范围内 1.房地产投资决策 资产回报率 净营运收入/收购价或者市场价值 又称资本还原率，反映总体回报水平 一项物业可以承受多大的债务；此比率越高，表示可支持的俩务就越多 通常资本还原率大致在8-12%范围内 1.房地产投资决策 多期间或者动态回报量度 净现值（NPV） 内部回报率（IRR） 1.房地产投资决策 转售价格计算 预定年的净运营收/R 这里R表示物业的期末资本还原率 记住从期待的转售价格中扣除合理的交易成本 并须考虑到税收的影响 1.房地产投资决策 净现值（NPV）的计算 预测未来的现金流 以要求的回报率把未来的现金流折成现值： 现值V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CFt+Vt)/(1+r)t 决策的基本原则是 选择NPV（=CF0+V0）最大的方案，即NPV最大化 永远不要选择NPV小于0的方案 要求的回报率=底限回报率=无风险回报+风险回报 正常的投资收益（即预期回报）中已考虑了风险程度的影响，如果NPV0，r就会超出正常收益 1.房地产投资决策 内部回报率（IRR）的计算 NPV=0，或：股本CF0=未来现金流贴现V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CFt+预定转售CFt)/(1+irr)t 可使用税前或者税后现金流分别计算税前或者税后内部回报率 测量预定投资期总体回报最常使用的方法，常与投资者要求的回报率相比较 通常IRR大到在12%至15%的范围内，对于新的或投机性的投资可超过20%以上 1.房地产投资决策 房地产投资与现代投资组合理论及资产定价模型 投资组合回报是各资产回报的加权平均（线性代数）；而投资组合风险并非各资产风险的回权平均 房地产投资信托（REIT）公司，通常在市场上公开地买卖，是为股东赚取利润为目的的拥有和经营包括房地产和（或）抵押贷款的投资组合。 抵押贷款支持证券（MBS）是由许多抵押贷款的组合作保而发行的一种债券或其它的债务投资